結論｜不動産売却の費用は「何のためのお金か」を確認してから支払う

不動産を売却すると、

「仲介手数料がかかります」

「測量が必要です」

「リフォームした方が売れます」

「広告費が必要です」

など、さまざまな費用の話が出てくることがあります。

初めて家を売る方にとって、それが一般的な費用なのか、本当に必要な費用なのかを判断するのは簡単ではありません。

そこで大切なのが、

「これは何のための費用ですか？」

と確認することです。

不動産売却では、仲介手数料や登記費用など発生する可能性が高い費用がある一方、

• リフォーム

• 解体

• 測量

• 残置物撤去

• 特別な広告

など、物件や売却方法によっては必要のない費用もあります。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買に携わってきた経験から、不動産売却で発生する主な費用と、支払う前に確認してほしいポイントを解説します。

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この記事で分かること

• 不動産売却で発生する主な費用

• 仲介手数料の考え方

• 広告費は誰が負担するのか

• 売却前のリフォームは本当に必要なのか

• 測量・解体・残置物撤去が必要になるケース

• 見積書で「一式」と書かれていたときの確認方法

• 売却価格ではなく「最終手取り額」で比較する方法

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不動産売却でかかる費用は大きく3種類ある

まず、不動産売却にかかる費用をすべて同じように考えないことが重要です。

大きく分けると3種類あります。

① 売却時に発生する可能性が高い費用

• 仲介手数料

• 売買契約書の印紙税

• 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消などの登記関連費用

② 物件によって必要になる費用

• 測量費

• 解体費

• 残置物撤去費

• リフォーム・修繕費

• ハウスクリーニング費用

③ 条件を確認してから支払う費用

• 特別な広告費

• 遠方への出張費

• その他、不動産会社から別途提示された費用

つまり、

家を売る人全員が、同じ費用を支払うわけではありません。

ここを理解しておくだけでも、不必要な出費を防ぎやすくなります。

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1．仲介手数料｜「法律で決まっている金額」ではなく「上限」が決まっている

不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、仲介手数料が発生します。

ここで知っておいてほしいのは、

法律で決まっているのは仲介手数料そのものではなく、受け取ることのできる上限額です。

国土交通省は、宅地建物取引業者が受け取ることのできる仲介手数料について上限を定めています。

一般的な400万円を超える売買取引では、速算式として、

売買価格×3％＋6万円＋消費税

で上限額を計算することができます。

例えば3,000万円の不動産であれば、

3,000万円×3％＋6万円
＝96万円

消費税を加えると、

105万6,000円

が一般的な上限額の計算例です。

※物件価格や取引条件によって計算方法が異なる場合があります。

また、2024年7月1日以降、価格800万円以下の宅地・建物については「低廉な空家等」に関する特例があり、一定の場合には依頼者一方から受領できる仲介手数料の上限が税込33万円となる制度があります。

重要なのは、

上限額＝必ず支払わなければならない金額

ではないということです。

媒介契約を結ぶ前に、

「仲介手数料はいくらですか？」

と確認してください。

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2．広告費｜通常の広告費と「特別に依頼した広告」は分けて考える

ここは特に誤解されやすい部分です。

不動産を売却するためには、

• 不動産ポータルサイト

• 不動産会社のホームページ

• チラシ

• 指定流通機構への登録

• その他の販売活動

などが行われることがあります。

では、その広告費を売主がすべて負担するのでしょうか。

通常はそうではありません。

不動産適正取引推進機構は、依頼者が特別に依頼した広告や遠隔地への出張旅費などを除き、通常の広告や物件調査等の費用については原則として仲介業者側の負担と説明しています。

国土交通省の標準媒介契約約款でも、売主が特別に依頼した広告料金や遠隔地への出張旅費について、実費を売主が負担する旨が定められています。

ですから、

「広告費10万円です」

と言われた場合には、

すぐに支払うのではなく、

「私が特別に依頼した、どの広告の費用ですか？」

と確認してください。

例えば、

「通常の販売活動とは別に、売主様から○○新聞への広告掲載を依頼されたため、その実費です」

と説明できるのであれば分かりやすいです。

一方、

「売却にはみなさん広告費を払っています」

だけでは、何の費用なのか判断できません。

※媒介契約の内容や契約解除の経緯などによって費用負担が問題となるケースもあるため、個別の契約内容は確認が必要です。

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3．リフォーム費｜売る前に必ずリフォームする必要はない

売却相談をして、

「300万円かけてリフォームしてから売りましょう」

と提案されることがあります。

もちろん、それが有効なケースもあります。

しかし、

売却前のリフォームは必須ではありません。

例えば300万円かけてリフォームしたからといって、必ず売却価格が300万円以上高くなるとは限りません。

中古住宅を探している買主の中には、

「安く購入して自分好みにリフォームしたい」

という方もいます。

その場合、売主側で先にリフォームすることが、必ずしも購入者の希望と一致するとは限りません。

そのため、リフォームを提案されたら、

「リフォームしない場合はいくらで売れそうですか？」

「300万円かけた場合、いくらで売れる想定ですか？」

この2つを比較してください。

例えば、

現状売却：3,000万円

リフォーム後：3,200万円

リフォーム費：300万円

であれば、単純計算ではリフォーム費を回収できません。

反対に、最低限の修繕をすることで大幅に印象が改善し、売却しやすくなる物件もあります。

重要なのは、

「きれいにした方が良い」ではなく、費用対効果を数字で確認すること

です。

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4．「工事一式」と書かれた見積書は内訳を確認する

例えば、

リフォーム工事一式　300万円

とだけ書かれていた場合。

金額が高いか安いか以前に、

何にいくらかかるのかが分かりません。

確認したいのは、

• クロス

• フローリング

• 水回り

• 建具

• 電気工事

• 美装

• 廃材処分費

• 諸経費

などの内訳です。

実際に私が関わった案件でも、「一式」の内容を項目ごとに確認したことで、見積金額が大きく変わったケースがあります。

だから私は、

一式＝悪い

とは考えていません。

工事内容によっては、一式表記になることもあります。

ただし、

「その一式には何が含まれていますか？」

は必ず確認してください。

内容を理解したうえで支払うことが大切です。

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5．測量費｜土地を売るからといって必ず必要とは限らない

土地や戸建てを売却するとき、

「測量が必要です」

と言われることがあります。

しかし、これもすべての不動産売却で必ず必要になるものではありません。

測量を検討するケースとしては、

• 境界が分からない

• 隣地所有者との境界確認ができていない

• 登記面積と実際の面積に差がありそう

• 買主から確定測量を求められている

• 土地を分筆して売却する

などがあります。

一方、境界が明確であり、売買条件上も測量を必要としないケースもあります。

そのため、

「なぜこの物件は測量が必要なのですか？」

と確認してください。

「土地を売るなら普通です」

ではなく、その物件で必要になる具体的な理由を聞きましょう。

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6．解体費｜古い家だから壊してから売る、とは限らない

築年数の古い戸建てを売却すると、

「建物を解体して更地にした方が売れます」

と言われることがあります。

これもケースバイケースです。

買主が、

• 新築住宅を建てたい

• 古家をリノベーションしたい

• 投資物件として利用したい

など、誰を想定するかによって売り方は変わります。

例えば解体費用を売主が先に負担しても、その分をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

さらに建物を解体する時期によっては、土地に対する固定資産税等の住宅用地特例などにも影響する可能性があります。

解体前には、

①古家付きで売る場合

②売主が解体して売る場合

③買主側で解体する条件で売る場合

の3つを比較してください。

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7．残置物撤去・ハウスクリーニングも売却条件によって変わる

相続した家や長期間空き家になっていた物件では、

家具。

家電。

衣類。

食器。

その他の生活用品。

がそのまま残っていることがあります。

「全部処分してからでないと売れません」

と思われる方もいますが、必ずしもそうとは限りません。

買主や買取業者との条件次第では、

残置物を残したまま売却できるケースもあります。

同じようにハウスクリーニングも、

一般の買主へ仲介で販売するのか、

不動産会社へ買取してもらうのか、

建物を解体する予定なのか、

によって必要性が変わります。

お金をかけて片付ける前に、

「この状態のまま売った場合はいくらですか？」

を一度確認してください。

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不動産売却では「売却価格」より手取り額を見る

売却査定で非常に重要なのがここです。

例えば、

A社

売却想定価格：4,000万円

B社

売却想定価格：3,900万円

だったとします。

数字だけを見るとA社の方が100万円高く見えます。

しかしA社では、

• リフォーム200万円

• 測量50万円

• 残置物撤去30万円

が必要。

B社では現状のまま売却可能。

という条件なら、話は変わります。

だから査定では、

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「全部の費用を引いて、最後にいくら残りますか？」

まで確認してください。

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売却査定で聞いてほしい7つの質問

不動産会社から費用を提示されたら、次の7項目を確認してください。

1．この費用は必ず必要ですか？

まず必要性を確認します。

2．誰に支払うお金ですか？

不動産会社なのか、司法書士なのか、測量会社なのか、工事業者なのか。

支払先を確認します。

3．いくらかかるのか内訳を出せますか？

「一式」で終わらせず、中身を確認します。

4．この費用をかけない方法はありますか？

別の販売方法がないか確認します。

5．この費用をかけると売却価格はいくら変わりますか？

リフォームや解体なら特に重要です。

6．媒介契約書のどこに書かれていますか？

不動産会社へ支払う費用については契約内容も確認します。

7．すべて差し引いた手取りはいくらですか？

最後はここです。

この7つに具体的な回答があるのかを確認してください。

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「当たり前ですよ」と言われても質問していい

不動産を何度も売却した経験がある方は、それほど多くありません。

ですから、

「これは何ですか？」

「なぜ必要なんですか？」

「払わない方法はありますか？」

と聞くのは当然です。

むしろ説明することが、不動産会社の仕事だと私は考えています。

17年以上この仕事をしてきて感じるのは、

知識がないことが問題なのではありません。

分からないまま契約してしまうことの方が問題です。

分からなければ聞く。

納得できなければ、もう一度聞く。

それでも分からなければ、別の専門家に確認する。

何千万円という資産を売却するのですから、それくらい慎重でいいと思います。

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宝塚市で不動産を売却するときに費用が変わりやすいポイント

宝塚市でも、物件によって売却前に必要となる費用は大きく異なります。

例えば戸建て・土地では、

• 高低差や擁壁

• 境界

• 前面道路

• 古家の状態

• 残置物

• 土地面積

• 解体の必要性

などによって検討事項が変わります。

マンションであれば、

• 室内状態

• 修繕履歴

• 管理費

• 修繕積立金

• 駐車場

• リフォーム状況

などを確認します。

つまり、

「宝塚で家を売るなら○○万円かかります」

と一律には言えません。

物件を確認したうえで、

何にお金をかけるべきか、何にかけなくていいのか

を判断することが大切です。

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よくある質問

Q. 不動産を売却すると必ず仲介手数料がかかりますか？

仲介によって売買契約が成立した場合は、媒介契約で合意した仲介手数料が発生します。

一方、不動産会社が直接買主となる「買取」では仲介取引ではないため、通常、その会社との直接売買について仲介手数料は発生しません。

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Q. 仲介手数料は法律で一律に決まっていますか？

いいえ。

法律に基づく告示で定められているのは上限額です。

実際の仲介手数料は、その範囲内で媒介契約時に確認してください。

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Q. 広告費は売主が払うものですか？

通常の広告活動について、当然に売主へ別途請求できるものではありません。

一方、売主が特別に依頼した広告などについては、実費負担となる場合があります。

どの広告についての費用なのか、契約前に確認してください。

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Q. 売る前にリフォームした方が高く売れますか？

物件によります。

リフォーム費以上に売却価格が高くなるとは限りません。

現状で売却した場合と、リフォーム後に売却した場合の手取りを比較することをおすすめします。

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Q. 他社からもらった売却費用の見積書を見てもらえますか？

はい。

「この費用は何なのか分からない」

「本当にこの工事が必要なのか確認したい」

といった売却前のご相談でも問題ありません。

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まとめ｜不動産売却の費用は「払う・払わない」より理由を理解する

不動産売却では、さまざまな費用が発生する可能性があります。

大切なのは、

費用が高いか安いかだけを見ることではありません。

確認してほしいのは、

なぜ必要なのか。

誰に支払うのか。

いくらなのか。

払わない選択肢はあるのか。

そして、

最終的な手取りはいくらなのか。

です。

「みなさん払っています」

「普通はこうします」

「当たり前ですよ」

その言葉だけで判断する必要はありません。

専門家であれば、

なぜ必要なのかを、お客様が分かる言葉で説明する。

それが仕事だと私は考えています。

不動産は何千万円という大きな資産です。

分からないことは遠慮なく質問してください。

その一つの確認が、数十万円、場合によってはそれ以上の手取りの違いにつながる可能性があります。

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宝塚市で不動産売却の費用に不安がある方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、不動産売却・買取・住み替え・相続などのご相談を承っています。

「他社からリフォームを勧められた」

「解体してから売った方がいいと言われた」

「この仲介手数料で合っているのか知りたい」

「見積書に書かれている費用の意味が分からない」

「売ったあと、結局いくら手元に残るのか知りたい」

まだ売却を決めていない段階でも問題ありません。

売ることを前提にするのではなく、

何に費用をかけるべきか、かけなくていいのか

から一緒に整理します。

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この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・相続・住宅ローン・住み替えなど数多くのご相談をサポート。

売却価格だけではなく、売却にかかる費用や最終的な手取りまで分かりやすく説明し、お客様が納得したうえで判断できる不動産取引を大切にしています。