結論｜売り先行・買い先行は「どちらが得か」ではなく、資金と期限で決めます

マンションの住み替えを考えたとき、

「今の家を先に売った方がいいですか？」

「欲しい家を先に買っても大丈夫ですか？」

というご相談をよくいただきます。

結論から言うと、

売り先行と買い先行のどちらかが、すべてのご家庭に正しいわけではありません。

判断するときに重要なのは、

• 現在の住宅ローン残高

• 今のマンションがいくらで売れそうか

• 自己資金

• 次に購入する住宅の価格

• 二重ローンに耐えられるか

• 仮住まいが可能か

• いつまでに住み替えたいか

です。

特に住み替えでは、

「たぶんこのくらいで売れる」

という予想だけで新居を購入してしまうのは危険です。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住み替え・住宅ローンの相談に携わってきた経験から、売り先行と買い先行の違い、向いているケース、住み替え前に計算してほしいポイントを解説します。

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この記事で分かること

• 売り先行と買い先行の違い

• 売り先行が向いている人

• 買い先行が向いている人

• 二重ローンで確認したいこと

• 住宅ローン残高がある場合の考え方

• 仮住まいを避ける方法

• 宝塚市でマンションを住み替える前に確認したいこと

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マンション住み替えの「売り先行」とは？

売り先行とは、

現在住んでいるマンションを先に売却し、その後に新居を購入する方法

です。

例えば、

現在のマンションを4,000万円で売却。

住宅ローン残高が2,500万円。

売却に必要な費用を差し引き、残った資金を次の住宅購入へ使う。

という流れです。

最大のメリットは、

今のマンションを売ったあと、実際にいくら手元に残るのかが分かってから新居を購入できること

です。

住み替えでは、この安心感は非常に大きいです。

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売り先行のメリット

1．購入予算を決めやすい

先に売却できれば、

「いくらで売れる予定か」

ではなく、

「実際にいくらで売れたか」

を基準に次の住宅予算を決められます。

例えば査定では4,000万円でも、最終的な成約価格が3,800万円になることもあります。

反対に、条件次第では想定以上で売却できることもあります。

先に売却すれば、この不確定要素を減らせます。

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2．二重ローンのリスクを抑えやすい

現在の住宅ローンを完済してから新しい住宅ローンを組めれば、

旧居と新居の住宅ローンを同時に支払う期間を避けやすくなります。

住み替え後の家計も計算しやすくなります。

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3．売却を焦りにくい

買い先行で新居を購入したあと、

「来月から新しい住宅ローンの支払いが始まる」

となると、

今の家を早く売りたい気持ちが強くなります。

その結果、

「もうこの価格でいいので売ってください」

となる可能性があります。

売り先行なら、新居購入による資金的な締切がない分、比較的落ち着いて売却活動を進めやすくなります。

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売り先行のデメリット

一番大きいのは、

住みたい家が見つかる前に、今の家を引き渡す可能性があること

です。

その場合、

現在のマンション
↓
仮住まい
↓
新居

と2回引っ越すことになります。

仮住まいには、

• 賃貸初期費用

• 家賃

• 引越費用

• 荷物の保管

• 子どもの生活環境

などの負担があります。

そのため売り先行では、

「今のマンションをいつ引き渡すか」

が非常に重要になります。

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マンション住み替えの「買い先行」とは？

買い先行は、

新しい住宅を先に購入し、その後で現在のマンションを売却する方法

です。

欲しい物件が見つかったときに動きやすく、

現在の家から新居へ直接引っ越せる可能性があります。

特に、

「この学校区で探している」

「このマンションが売りに出たら買いたい」

「条件に合う戸建てがなかなか出ない」

という方にはメリットがあります。

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買い先行のメリット

1．欲しい物件を逃しにくい

不動産は、同じ物件が二つありません。

特に、

• 希望学区

• 駅徒歩

• 間取り

• 階数

• 方角

• 駐車場

• 価格

など条件が多くなるほど、次に同じような物件が出る時期は分かりません。

買い先行なら、希望物件が見つかったタイミングで購入を検討できます。

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2．仮住まいを避けやすい

新居を確保してから今の家を売却するため、

今のマンションから新居へ直接引っ越せる可能性があります。

引っ越しを1回で済ませられることは、特に子育て世帯にとって大きなメリットです。

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3．空室にして売却できる場合がある

新居へ引っ越してから現在のマンションを売却すれば、

生活中の室内ではなく、空室状態で内覧してもらえる場合があります。

日程調整もしやすくなり、室内を広く見せやすいケースがあります。

ただし、空室なら必ず高く売れるという意味ではありません。

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買い先行の最大の注意点は「売れなかった場合」

買い先行で最も慎重に確認したいのがここです。

例えば、

「今のマンションは4,000万円くらいで売れるだろう」

と考えて新居を購入したとします。

しかし実際には、

3,700万円でないと売れない。

さらに売却まで4か月かかった。

となれば、

最初の資金計画と大きく変わります。

だから買い先行では、

「いくらで売れるか」だけではなく、「いくらまで下がっても計画が成立するか」

を確認しておく必要があります。

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売却査定は「高い金額」より「根拠」を見る

住み替えの場合、現在の自宅査定は非常に重要です。

例えば3社へ査定を依頼して、

A社　4,500万円
B社　4,100万円
C社　4,000万円

だったとします。

4,500万円と言われたら、一番うれしいと思います。

しかし、

高い査定額＝その価格で売れる

ではありません。

住み替えの資金計画では、

• 周辺の成約価格

• 現在の競合物件

• 同じマンションの成約履歴

• 階数

• 方角

• 室内状態

• 売却に使える期間

などから、

実際に成約する可能性の高い価格

を見る必要があります。

住み替えで一番危険なのは、

高い査定額をそのまま自己資金として計算してしまうことです。

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最初に計算してほしい「売却後の手取り額」

例えば、

マンション売却価格
4,000万円

住宅ローン残高
2,500万円

だったとします。

単純に、

4,000万円－2,500万円＝1,500万円

が次の家に使えるわけではありません。

売却時には条件によって、

• 仲介手数料

• 抵当権抹消関連費用

• 印紙税

• その他の費用

• 譲渡所得が生じた場合の税金

などを考える必要があります。

つまり確認すべきなのは、

査定価格ではなく「売却後の概算手取り額」

です。

住み替え相談では、

「この家はいくらで売れますか？」

だけではなく、

「売ったあと、住宅ローンを返して、費用を引いたらいくら残りますか？」

まで聞いてください。

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住宅ローンが残っていても住み替えできる？

可能なケースはあります。

多くの住み替えでは、現在の住宅ローンが残った状態から計画を始めます。

重要なのは、

売却代金などで現在の住宅ローンを完済できるか

です。

例えば、

売却できそうな価格　4,000万円
住宅ローン残高　2,500万円

なら、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

一方、

売却価格　3,000万円
住宅ローン残高　3,500万円

なら、

500万円不足する

ことになります。

実際には諸費用もあるため、さらに確認が必要です。

この状態を、

オーバーローン

と呼ぶことがあります。

オーバーローンの場合でも住み替え方法を検討できるケースはありますが、自己資金や金融機関の融資条件などを含めた個別の確認が必要になります。

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二重ローンは誰でも利用できるわけではありません

買い先行を考えると、

「今の住宅ローンを払ったまま、次の住宅ローンも借りればいい」

と思うかもしれません。

しかし、新旧2本の住宅ローンを同時に負担できるかどうかは、

• 年収

• 現在の住宅ローン残高

• 新居の借入額

• その他の借入

• 自己資金

• 金融機関の審査基準

などによって変わります。

金融機関によって取扱いも異なります。

したがって、

買い先行で動く前に、先に金融機関へ相談しておくこと

が重要です。

気に入った物件を見つけて契約してから、

「新しい住宅ローンが予定どおり組めません」

となることは避けなければいけません。

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売り先行が向いている人

次のような方は、売り先行から検討しやすいです。

• 現在の住宅ローン残高が大きい

• 自宅売却代金を新居購入へ使いたい

• 二重ローンを避けたい

• 新居の購入予算を明確にしてから探したい

• 希望エリアにある程度選択肢がある

• 仮住まいも選択肢にできる

特に、

売却代金が入らなければ新居の頭金を用意できない

という場合は、売り先行を中心に考えた方が資金計画を組みやすいでしょう。

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買い先行が向いている人

一方、次のような方は買い先行を検討できる可能性があります。

• 自己資金に余裕がある

• 新旧住宅ローンを一時的に負担できる

• 現在のマンションが比較的売却しやすい

• 欲しい物件の条件がかなり限定されている

• 仮住まいを避けたい

• 新居を先に確保する必要性が高い

ただし、

「買い先行ができる」と「買い先行をした方がいい」は別です。

資金的に可能でも、売却リスクを負ってまで先に購入するメリットがあるのかを確認します。

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宝塚市でマンションを住み替えるときに確認したいこと

宝塚市の場合でも、

マンションによって売却のしやすさは変わります。

例えば、

• 最寄り駅

• 駅徒歩

• 阪急・JRの利用

• 築年数

• 階数

• 方角

• 専有面積

• 駐車場

• 管理状態

• 修繕積立金

• 同マンション内の売出物件

• 周辺の競合物件

などです。

例えば、

「宝塚市のマンションだから売れる」

ではありません。

反対に築年数が経過していても、

駅距離や管理状態、価格設定によって需要があるマンションもあります。

そのため住み替えでは、

現在のマンションがどのくらいの価格で、どのくらいの期間で売れそうか

を把握してから次の家を考えることが重要です。

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「3か月で売れなかったらどうする？」まで決める

住み替えでは、

売り出すときの価格だけではなく、

売れなかったときのルール

まで決めておくことをおすすめします。

例えば、

4,200万円で販売開始。

30日間の問い合わせ数を見る。

案内が少なければ写真・広告・価格を見直す。

一定期間で成約しなければ4,080万円へ変更。

などです。

最初から、

「いつ、何を見て、どう判断するか」

を決めておけば、売れないときに感情だけで大幅値下げするリスクを減らせます。

特に買い先行の場合は、

新居の決済や住宅ローン支払いが始まるため、

売却期限から逆算した計画が重要です。

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仮住まいを必ずするとは限らない

売り先行について、

「先に売ったら必ず賃貸へ引っ越すんですよね？」

と聞かれることがあります。

必ずとは限りません。

売却と購入のタイミングを調整できれば、

現在の自宅から新居へ直接引っ越せる可能性もあります。

例えば、

売主・買主双方の事情を調整して、

• 売却物件の引渡日

• 新居の決済日

• 引越日

をできるだけ近づけます。

ただし、相手のある契約ですから希望どおりに調整できるとは限りません。

だからこそ、

売却と購入を別々に考えるのではなく、最初から一つの住み替え計画として組む

ことが重要です。

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買換え特約を検討するケースもある

住み替えでは契約条件によって、

現在の自宅が一定条件で売却できなかった場合に新居購入契約をどうするのか

を契約条件として整理するケースがあります。

いわゆる買換えに関する特約です。

ただし、売主側がその条件を受け入れるかどうかなど、取引ごとに状況は異なります。

「自宅が売れなかったら新居も簡単にキャンセルできる」

と自己判断せず、

契約前に解除条件・期限・手付金の扱いなどを具体的に確認してください。

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住み替え前に確認したい10項目

□ 現在のマンションの査定価格

□ 実際の成約予想価格

□ 現在の住宅ローン残高

□ 売却後の概算手取り額

□ 新居の購入予算

□ 自己資金

□ 二重ローンが可能か

□ 仮住まいに使える予算

□ 現在のマンションの想定売却期間

□ 新居をいつまでに購入したいか

この10項目を整理すると、

売り先行・買い先行のどちらが合っているかが、かなり見えやすくなります。

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よくある質問

Q. 売り先行と買い先行はどちらがおすすめですか？

一律には決められません。

住宅ローン残高、自己資金、売却価格、新居購入価格、物件の売却しやすさなどから判断します。

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Q. 住宅ローンが残っていても住み替えできますか？

可能なケースはあります。

まず現在の住宅ローン残高と、自宅を売却した場合の手取り額を確認してください。

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Q. 買い先行なら二重ローンになりますか？

現在の住宅ローンを完済する前に新しい住宅ローンを利用する場合、一定期間2つの借入を抱える可能性があります。

新しい融資を利用できるかは金融機関の審査によるため、購入前の確認が必要です。

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Q. 売り先行だと必ず仮住まいが必要ですか？

必ずではありません。

現在の自宅と新居の引渡時期を調整できれば、直接引っ越せるケースもあります。

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Q. 宝塚市のマンションはいくらくらいで売れますか？

同じ宝塚市内でも、駅、築年数、階数、面積、管理状態、室内状態などによって大きく異なります。

住み替えでは査定額だけでなく、周辺成約事例や競合物件から成約可能性の高い価格を確認することが重要です。

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実際に住み替えで一番怖いのは「順番」より「数字を知らないこと」

17年以上住み替えのご相談を受けてきて感じることがあります。

住み替えで失敗しやすいのは、

売り先行を選んだ人でも、

買い先行を選んだ人でもありません。

数字を確認せずに動き始めた人です。

「たぶん4,000万円で売れる」

「たぶんローンは通る」

「たぶんすぐ売れる」

「なんとかなるだろう」

住み替えで、この「たぶん」を重ねるのは危険です。

反対に、

査定をする。

残債を確認する。

手取りを計算する。

住宅ローンを確認する。

売却期間を考える。

そこまで準備してから動けば、

途中で状況が変わったとしても対応しやすくなります。

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まとめ｜住み替えで大切なのは「売る順番」ではなく「準備する順番」

マンションの住み替えに、

売り先行が絶対に正解

ということはありません。

買い先行にもメリットがあります。

大切なのは、ご家族の状況に合っているかです。

最初に確認するのは、

①自宅はいくらで売れるか

②住宅ローンはいくら残っているか

③売ったあといくら残るか

④次の家はいくらまで買えるか

⑤二重ローンや仮住まいに耐えられるか

です。

これらを確認してから、

売り先行か買い先行かを選ぶ。

住み替えは、

家を売って終わる仕事でも、

新しい家を買って終わる仕事でもありません。

今の家から次の暮らしへ、家族の生活を切れ目なくつなぐこと

が本当の目的です。

だから私は、

「売り先行にしましょう」

「買い先行にしましょう」

と最初から決めることはしません。

まず数字を並べます。

そのうえで、

ご家族にとって一番リスクが少なく、納得できる順番

を一緒に考えます。

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宝塚市でマンションの住み替えを考えている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、マンション売却・住宅購入・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「今のマンションを先に売るべき？」

「欲しい物件が出たけれど、先に買っていい？」

「住宅ローンが残っている」

「二重ローンになるのが不安」

「仮住まいは避けたい」

そんな段階でも問題ありません。

現在のマンションの査定だけではなく、

住宅ローン残高・売却後の手取り・次の住宅予算・売却と購入のスケジュール

まで一緒に整理します。

まだ売却も購入も決めていなくても、お気軽にご相談ください。

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この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住み替え・住宅ローン・相続など数多くのご相談をサポート。

住み替えでは「売る」「買う」を別々に考えず、現在の住宅ローン、売却後の手取り、新居購入予算、その後の暮らしまで含めた計画を大切にしています。