結論｜「家賃がもったいない」だけで家を買う必要はありません

「毎月10万円も家賃を払っているなら、家を買った方がいいですよね？」

住宅購入の相談で、本当によく聞かれます。

確かに、

賃貸では家賃を払い続けても、自分の不動産が残るわけではありません。

そのため、

「同じ10万円なら住宅ローンを払った方が得では？」

と考えるのは自然です。

ただし、

賃貸は全部無駄。

持ち家は全部資産。

というほど単純ではありません。

持ち家になれば、

住宅ローン以外にも、

• 固定資産税

• 保険

• 管理費

• 修繕積立金

• 将来の修繕費

などが必要になります。

さらに、

買った価格と将来売れる価格が同じとも限りません。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅購入のご相談に携わってきた経験から感じるのは、

「どちらが得か」だけではなく、「どちらのデメリットなら自分たちは受け入れられるか」まで考えること

が大切だということです。

今回は、

「家賃がもったいない」

と感じ始めた方に知ってほしい、賃貸と持ち家の5つの勘違いを解説します。

この記事で分かること

• 「家賃がもったいない」は本当なのか

• 住宅ローンを払えば全部資産になるのか

• 持ち家にかかる住宅ローン以外の費用

• 賃貸を続ける場合に考えたい老後の住居費

• 持ち家でも将来売却する可能性がある理由

• 賃貸と持ち家を月額だけで比べてはいけない理由

• 宝塚市で賃貸・持ち家を判断する考え方

勘違い①｜「家賃は全部もったいない」

例えば、

家賃10万円。

毎月払っても、自分の家にはならない。

それなら、

住宅ローン10万円を払った方がいい。

一見すると合理的に見えます。

でも、

持ち家になれば、

住宅ローン以外の費用があります。

例えば、

戸建て

• 固定資産税等

• 火災保険・地震保険

• 外壁

• 屋根

• 給湯器

• 水回り

• その他の修繕

マンション

• 固定資産税等

• 火災保険・地震保険

• 管理費

• 修繕積立金

• 駐車場

• その他の使用料

などです。

住宅ローンには、

当然ながら利息もあります。

つまり、

賃貸＝全部消えるお金

持ち家＝全部資産になるお金

ではありません。

比べるなら、

家賃と住宅ローンだけではなく、

その住宅に住み続けるための総額

で比較する必要があります。

勘違い②｜「住宅ローンを払った分だけ資産になる」

例えば、

5,000万円で住宅を購入したとします。

住宅ローンを返していると、

「5,000万円の資産を持っている」

ような感覚になることがあります。

しかし、

住宅には、

購入価格

と

将来の市場価格

があります。

これは同じではありません。

例えば、

5,000万円で買った住宅が、

10年後に4,500万円で売れる場合もあります。

3,500万円になることもあります。

反対に、

条件によっては高い評価を維持する物件もあります。

将来の売却価格は、

• 駅距離

• 周辺需要

• 土地条件

• 築年数

• 建物状態

• 管理状態

• 修繕履歴

• 周辺の競合物件

などによって変わります。

だから、

住宅ローンを返すこと自体が、そのまま資産形成になるわけではありません。

何を。

どこで。

いくらで買ったのか。

が重要です。

持ち家の資産性を見るなら「出口」も確認する

家を購入するときは、

どうしても、

キッチン。

お風呂。

間取り。

収納。

日当たり。

などを見ます。

もちろん大切です。

でも、

将来売る可能性まで考えるなら、

もう一つ確認したいことがあります。

「次の人もこの家を欲しいと思うか？」

です。

例えば、

マンションなら、

• 駅距離

• 管理状態

• 修繕計画

• 広さ

• 間取り

• 周辺需要

戸建てなら、

• 土地形状

• 接道

• 駐車場

• 駅距離

• 高低差

• 周辺環境

などです。

同じ4,000万円の住宅でも、

将来売却するときの評価が同じとは限りません。

だから私は、

永住するつもりの住宅でも、

一度だけ「もし売るなら？」を考えておくこと

をおすすめしています。

勘違い③｜「賃貸なら老後まで気楽」

賃貸の大きなメリットは、

住み替えやすさ

です。

転勤。

転職。

子どもの独立。

家族構成の変化。

もっと便利な場所への移動。

こうしたとき、

持ち家より動きやすいことがあります。

これは大きなメリットです。

一方で、

賃貸を続ける場合は、

住み続ける限り家賃が必要

です。

65歳。

75歳。

85歳。

になっても、

住宅費は続きます。

また、

高齢期の賃貸住宅探しでは、

収入。

保証人。

緊急連絡先。

保証会社。

物件条件。

などを確認される場合があります。

もちろん、

「高齢になれば賃貸住宅を借りられない」

という意味ではありません。

高齢者の住まいを支援する制度やサービスもあります。

ただ、

今と同じ感覚で、

将来も好きな物件をいつでも選べると決めつけず、

老後の家賃と住まい方を考えておくこと

は大切です。

勘違い④｜「持ち家なら一生安心」

では、

持ち家なら将来安心なのでしょうか。

これも、

一律には言えません。

家を買うときは、

ほとんどの方が、

「ここに長く住む」

つもりだと思います。

でも人生には、

予定していなかったことが起こります。

• 転勤

• 転職

• 離婚

• 収入減

• 親の介護

• 子どもの進学

• 家族構成の変化

などです。

その結果、

住宅を売却することになるケースもあります。

そこで問題になるのが、

住宅ローン残債と売却価格

です。

例えば、

住宅ローン残債3,500万円。

売却可能価格3,000万円。

なら、

売却代金だけで住宅ローンを完済できません。

だから、

「一生住むつもりだから売却価格は考えなくていい」

ではなく、

売る必要が出た場合にも動きやすい住宅か

を考えておくことが大切です。

「売れなかったら貸せばいい」も必ずできるとは限らない

もう一つ、

よく聞くのが、

「売れなかったら貸せばいいですよね？」

です。

これも、

最初からできると決めつけない方がいいです。

自己居住を前提とした住宅ローンを利用している場合、

購入した住宅を第三者へ賃貸するときには、

金融機関への確認が必要になる場合があります。

転勤など、

やむを得ない事情によって取り扱いが異なることもあります。

そのため、

「売れなければ貸す」まで出口として考えるなら、住宅ローンの条件も確認する

ことが大切です。

勘違い⑤｜「家賃と住宅ローンだけを比べればいい」

例えば、

現在の家賃12万円。

住宅ローンなら月10万円。

すると、

「買った方が毎月2万円安い」

ように見えます。

でも、

住宅ローン10万円だけで比較してはいけません。

例えばマンションなら、

住宅ローン10万円

＋管理費・修繕積立金3万円

＋駐車場1.5万円

＋固定資産税や保険

という場合があります。

戸建てなら、

毎月の管理費はなくても、

将来、

外壁。

屋根。

給湯器。

水回り。

などの修繕に備える必要があります。

一方、

賃貸も、

家賃だけではありません。

契約内容によって、

• 共益費

• 更新関係の費用

• 火災保険

• 引っ越し費用

などがあります。

つまり、

比較するなら、

月々だけではなく、10年・20年・30年の住居費を見る

ことが重要です。

では、賃貸と持ち家はどちらがいい？

私は、

どちらが絶対に正解

とは考えていません。

大きく分けると、

持ち家の主なメリット

• 自分の住宅を持てる

• 比較的自由にリフォームしやすい

• 住宅ローン完済後は返済負担がなくなる

• 物件によっては資産価値が残る

• 老後の家賃負担を抑えやすい可能性がある

持ち家で考えたいこと

• 住宅ローンという長期負担

• 固定資産税等

• 維持修繕費

• 簡単に引っ越せない

• 売却価格によって住み替えが左右される

• 資産価値は物件によって大きく異なる

賃貸の主なメリット

• 住み替えやすい

• 家族構成に合わせて住宅を変えやすい

• 転勤・転職などに対応しやすい

• 建物全体の大規模な修繕を所有者として直接負担する必要がない

• 大きな資金を住宅へ固定しなくて済む

賃貸で考えたいこと

• 住み続ける限り家賃が続く

• 自由に改装しにくい

• 老後の住居費を準備する必要がある

• 高齢期の住まい探しについても考えておく

• 自分の不動産として残るわけではない

持ち家は「身軽さ」、賃貸は「家賃が続くこと」を受け入れる

かなり単純化すると、

私はこう考えています。

持ち家

ある程度、

身軽さを手放す。

その代わり、

住宅ローンを完済した後は、

ローン返済がなくなります。

もちろん、

固定資産税や管理費、修繕費などは残ります。

賃貸

身軽さを維持しやすい。

その代わり、

住み続ける限り、

基本的には家賃が続きます。

どちらも、

完璧ではありません。

だから、

「どっちが得？」

だけではなく、

「自分たちは、どちらのデメリットなら受け入れやすい？」

と考える方が答えは見つけやすいと思います。

こんな方は持ち家を検討しやすい

例えば、

□ 長く住みたい地域が決まっている

□ 転勤の可能性が低い

□ 家族構成がある程度見えている

□ 住宅ローンを組んでも家計に余裕がある

□ 自分好みにリフォームしたい

□ 老後の家賃負担を減らしたい

□ 将来売却する場合まで考えて物件を選べる

こうした方なら、

持ち家を検討しやすいと思います。

こんな方は賃貸のメリットを活かしやすい

一方、

□ 転勤・転職の可能性がある

□ 今後住みたい地域が変わる可能性がある

□ 家族構成がまだ大きく変わりそう

□ 住宅ローンを持ちたくない

□ 住み替えの自由度を重視したい

□ 今は住宅へ大きな自己資金を固定したくない

という方なら、

賃貸を続けることにも大きなメリットがあります。

家を買わない＝損

ではありません。

買う理由ができたときに買う。

それも正解です。

宝塚市で考えると「賃貸か購入か」だけでは答えが出ない

宝塚市でも、

宝塚。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

など、

地域によって住宅の特徴はかなり違います。

例えば、

駅近マンションを購入する。

駅から少し離れた戸建てを購入する。

駅近の賃貸住宅で暮らす。

では、

暮らし方も将来の選択肢も変わります。

そのため、

私は、

「まず賃貸か購入かを決める」

より、

先に、

• 何年くらい住みたいか

• 通勤・通学

• 家族構成

• 車

• 住宅予算

• 将来の住み替え

• 老後

を考える方がいいと思っています。

そこから、

賃貸。

マンション購入。

戸建て購入。

を比較します。

「家賃がもったいない」と思ったら最初に確認したい5つのこと

① あと何年その地域に住む予定？

2〜3年なのか。

10年以上なのか。

で考え方は変わります。

② 住宅ローン以外の住宅費まで計算した？

税金。

保険。

管理費。

修繕。

まで含めて比較します。

③ 住宅購入後も貯蓄できる？

家を買ったことで、

貯蓄ができなくならないか確認します。

④ 将来売却する場合を考えた？

住宅ローン残債と、

将来の売却可能性を考えます。

⑤ 老後はどこで暮らしたい？

賃貸を続ける。

今の家に住む。

住み替える。

少しだけ考えておきます。

賃貸・持ち家を決める前のチェックリスト

□ 10年以上同じ地域に住む可能性が高い

□ 転勤・転職の可能性を考えた

□ 家族構成の変化を考えた

□ 家賃と住宅ローンだけで比較していない

□ 固定資産税等を計算した

□ 管理費・修繕積立金を確認した

□ 戸建ての修繕費も考えた

□ 住宅購入後も貯蓄できる

□ 将来売却する可能性を考えた

□ 住宅ローン残債と将来価格を考えた

□ 賃貸なら老後の家賃も考えた

□ 70代・80代の住まいも少し考えた

□ 「得・損」以外の優先順位を家族で話した

全部に答えが出なくても大丈夫です。

まず、

家族にとって住宅に何を求めているのか

を考えることが大切です。

よくある質問

Q. 家賃は本当にもったいないですか？

単純に「もったいない」とは言えません。

賃貸には住み替えやすさという価値があります。

一方、持ち家にも住宅ローン以外の費用があるため、家賃とローンだけで比較しないことが大切です。

Q. 家賃と住宅ローンが同じなら買った方が得ですか？

必ずしもそうとは限りません。

住宅購入後には固定資産税、保険、管理費、修繕積立金、将来の修繕費などが必要になる場合があります。

Q. 持ち家は資産になりますか？

物件によります。

立地、購入価格、築年数、建物状態、管理状況、周辺需要などによって将来の価格は変わります。

Q. 賃貸のままだと老後に困りますか？

一律には言えません。

ただし、家賃負担が続くため、老後の収入と住居費を事前に考えておくことが大切です。

Q. 住宅ローンが残っていても家を売れますか？

可能なケースは多くあります。

ただし、売却時には住宅ローンを完済できるか確認する必要があります。

Q. 住宅ローンが残っている家を賃貸にできますか？

住宅ローン商品や金融機関、転居理由などによって異なります。

第三者へ貸す前に金融機関へ確認してください。

Q. 宝塚市で賃貸か購入か迷っていても相談できますか？

もちろんです。

「買うこと」を前提にせず、家賃、住宅購入費、毎月の住宅費、今後の暮らしなどを比較するところから整理できます。

まとめ｜「家賃がもったいない」は、家を買う理由の一つにすぎない

「家賃を払い続けるのがもったいない」

その感覚は分かります。

ただ、

それだけで家を買う必要はありません。

持ち家には、

住宅ローン。

税金。

保険。

管理費。

修繕費。

があります。

そして、

購入価格と将来の売却価格が同じとは限りません。

一方、

賃貸には、

住み替えやすさがあります。

その代わり、

住み続ける限り家賃が続きます。

どちらにも、

メリットがあります。

そして、

どちらにもデメリットがあります。

だから私は、

「賃貸と持ち家、どっちが正解？」

と聞かれたら、

こう考えてほしいと思っています。

どちらのメリットが欲しいか。

そして、

どちらのデメリットなら受け入れられるか。

そこまで考えて選ぶ。

周りが買ったから。

家賃がもったいないと言われたから。

住宅ローンが通ったから。

だけで決める必要はありません。

住宅は、

正解を当てるものではありません。

自分たちの暮らしに合う住まい方を選ぶもの。

私はそう考えています。

宝塚市で「賃貸のままか、家を買うか」迷っている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、住宅購入・住宅ローン・住み替え・不動産売却などのご相談を承っています。

「家賃がもったいなく感じてきた」

「今買うべき？」

「賃貸を続けた方がいい？」

「購入した場合の本当の住宅費を知りたい」

という段階でも大丈夫です。

家を買う前提ではなく、

現在の家賃・購入後の住宅費・将来の修繕・住み替え・老後まで含めて、どちらが今の暮らしに合っているか

を一緒に整理します。

場合によっては、

「今は賃貸のままでいいと思います」

とお伝えすることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

家を買わせることではなく、

その方に合った住まい方を一緒に考えることを大切にしています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

住宅購入では「持ち家が正解」と決めつけず、賃貸・購入それぞれのメリットとデメリットを整理し、そのご家庭の将来設計に合った住まい方を考えることを大切にしています。