結論｜50代でも住宅ローンを利用して家を買うことは可能です

「もう50代だから、住宅ローンは難しいですよね？」

住宅購入のご相談で、実際によく聞かれる言葉です。

結論から言うと、

50代だからという理由だけで、住宅購入を諦める必要はありません。

ただし、20代・30代の住宅購入と同じ考え方で進めるのはおすすめできません。

50代では特に、

• 何歳まで住宅ローンを返済するのか

• 何年間借りられるのか

• 退職後も返済が残るのか

• 団体信用生命保険へ加入できるか

• 老後資金をどの程度残すのか

まで考えて資金計画を立てる必要があります。

大切なのは、

「住宅ローンを組めるか」だけではなく、「住宅ローンを最後まで無理なく返せるか」

です。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローンの相談に携わってきた経験から、50代で住宅購入を考えるときに確認してほしい7つのポイントを解説します。

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この記事で分かること

• 50代でも住宅ローンを利用できるのか

• 住宅ローンは何歳まで借りられるのか

• 50代では返済期間が何年になるのか

• 退職後も住宅ローンが残る場合の考え方

• 団体信用生命保険で確認するポイント

• 自己資金をどこまで使うべきか

• 50代だからこそ重視したい物件選び

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50代でも住宅ローンは組める？

50代でも、金融機関の審査基準を満たせば住宅ローンを利用できます。

住宅ローン審査は、年齢だけで判断されるものではありません。

一般的には、

• 年齢

• 年収

• 勤務先

• 勤続状況

• 他の借入

• 自己資金

• 購入物件

• 健康状態

• 希望する借入期間

などを含めて総合的に審査されます。

つまり、

「50歳を超えたら住宅ローンは組めない」

ということではありません。

ただし50代になると、若い世代と比べて「借入期間」が重要になります。

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1．最初に確認したいのは「完済時年齢」

住宅ローンでは、

何歳で申し込めるか

だけではなく、

何歳までに返済を終える必要があるか

という条件があります。

例えば【フラット35】では、2026年4月1日現在、申込時年齢は原則満70歳未満。

借入期間は原則として、

「80歳－申込時年齢」と35年のどちらか短い方

が上限です。

例えば単純に考えると、

50歳なら最大約30年、

55歳なら最大約25年、

という考え方になります。

※実際には申込時の年齢について1年未満を切り上げるルールなどがあります。また、民間金融機関では申込時年齢・完済時年齢・審査基準が異なります。

つまり50代の場合、

35年ローンを組めるかどうかより、「自分の場合は何年間借りられるのか」を最初に確認すること

が重要です。

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2．返済期間が短くなると毎月の返済額は増える

同じ3,000万円を借りる場合でも、

35年で返す場合と、

25年で返す場合では、

毎月の返済額は変わります。

返済期間が短いほど、毎月返済しなければならない元金が多くなるからです。

そのため50代の住宅購入では、

「いくら借りられるか」

だけを見てはいけません。

確認したいのは、

「その借入額を、自分が利用できる返済期間で返した場合、毎月いくらになるのか」

です。

住宅ローン審査で承認されたとしても、

毎月の返済額が家計にとって重すぎれば、購入後の生活が苦しくなります。

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3．「退職する年齢」と「住宅ローンが終わる年齢」を並べる

50代の住宅ローンで、私は特にここを確認します。

例えば、

現在52歳。

65歳で退職予定。

住宅ローン完済予定が79歳。

だとします。

この場合、

退職後も14年間住宅ローンが残る

ことになります。

そこで、

「65歳までは払えるから大丈夫」

ではなく、

65歳以降は何で住宅ローンを返すのか

まで考えます。

例えば、

• 再雇用による収入

• 年金

• 退職金

• 預貯金

• 配偶者の収入

• 繰上返済

などです。

退職金を住宅ローン返済に使う計画もあります。

しかし、退職金のほとんどを住宅ローン返済へ使ってしまえば、老後資金が減ります。

だから、

住宅ローン完済だけを目標にしないこと

が重要です。

家を持っていても、生活資金が不足すれば安心した老後にはなりません。

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4．50代では「借りられる金額」より「返せる金額」を優先する

住宅ローン審査で、

「4,000万円借りられます」

と言われたとしても、

4,000万円借りる必要はありません。

特に50代では、住宅購入後に、

• 老後資金

• 子どもの大学費用

• 車の買い替え

• 親の介護

• 自宅の修繕

• 医療費

などが重なる可能性があります。

そのため私は、

住宅ローンの最大承認額から物件を探す方法

より、

老後資金などを残したうえで、毎月無理なく払える金額から住宅価格を決める方法

をおすすめしています。

銀行が貸してくれる金額と、

ご家族が安心して返せる金額は、

同じとは限りません。

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5．団体信用生命保険も早めに確認する

住宅ローンを利用するときに重要なのが、

団体信用生命保険（団信）

です。

団信は一般的に、住宅ローンの契約者に万一のことがあった場合など、契約している保障内容に応じて住宅ローン残高が保障される仕組みです。

50代では、

年齢だけでなく健康状態についても早めに確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン商品によって、

• 一般団信

• がん保障付き

• 三大疾病などの保障付き

• 引受条件を緩和した団信

など、選択肢や条件が異なります。

注意したいのは、

物件を決めてから初めて団信について考えること

です。

気に入った家が見つかった。

住宅ローンの条件も合った。

ところが団信の条件で予定していた住宅ローンを利用できない。

こうなると、資金計画を最初から組み直す可能性があります。

健康状態に気になる点がある場合は、住宅探しと並行して金融機関へ確認してください。

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6．自己資金を入れすぎない

50代で住宅を購入する方の中には、

「借金を少なくしたいから、貯金をできるだけ頭金へ入れます」

という方もいます。

もちろん、住宅ローン借入額を減らせば毎月返済額を抑えられます。

しかし、

手元の現金を減らしすぎることにも注意が必要です。

例えば預貯金2,000万円のうち1,800万円を住宅購入に使えば、住宅ローンは減ります。

しかし手元には200万円しか残りません。

その後、

• 車の買い替え

• 自宅の修繕

• 子どもの進学

• 親の介護

• 病気

• 収入減少

などが起こる可能性があります。

住宅ローン残高が少ないことも安心ですが、

現金を持っていることも安心です。

自己資金をいくら入れるかは、

「借入額をどれだけ減らせるか」だけではなく、

購入後にいくら現金を残すべきか

から考えてください。

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7．50代だからこそ「20年後」を考えて物件を選ぶ

50代の住宅購入では、

「今住みやすい家」

だけではなく、

70代になっても暮らしやすい家か

という視点が重要になります。

例えば、

• 駅まで急な坂道がない

• スーパーや病院へ行きやすい

• 階段が多すぎない

• 車を使わなくても生活できる

• マンションならエレベーターがある

• 戸建てなら1階で生活を完結できる

• 将来売却しやすい立地

などです。

現在は車でどこへでも行けるとしても、20年後も同じとは限りません。

現在は2階への階段が気にならなくても、将来負担になる可能性があります。

50代だからこそ、

「今欲しい家」と「老後も暮らせる家」の両方を見ること

が大切です。

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50代の住宅購入で実際にあったご相談

以前、50代のご夫婦から住宅購入のご相談をいただきました。

20代・30代は転勤が多く、住宅を購入するタイミングがありませんでした。

40代になって勤務先が落ち着いたものの、会社からの家賃補助が手厚かったため、

「今すぐ買わなくてもいい」

と考えておられました。

ところが、家賃補助の終了が近づいたことで住宅購入を本格的に検討されました。

最初は、

「この年齢ではもう難しいですよね」

と半分諦めておられました。

そこで、

• 住宅ローン期間

• 毎月返済額

• 自己資金

• 退職後の生活

• お子さまの状況

• 奥様のご実家との距離

などを一つずつ整理しました。

そして、

「できるだけ高い家を買う」

のではなく、

今後のご夫婦の生活に必要な家を買う

という方向へ考え方を変えました。

結果として、住宅ローンの承認を得ることができ、無理のない範囲で住宅を購入されました。

このご相談で改めて感じたのは、

50代の住宅購入で重要なのは年齢そのものではなく、条件を整理すること

です。

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50代で「賃貸のまま」と「購入」をどう比較する？

50代で住宅購入を考えるとき、

「今さら買うより、このまま賃貸の方がいいのでは？」

と迷う方もいます。

これは、

必ず購入した方がいい、という話ではありません。

例えば賃貸なら、

• 住宅ローンを抱えない

• 住み替えしやすい

• 大規模な修繕費を直接負担しない

などのメリットがあります。

一方、購入なら、

• 住宅ローン完済後は家賃負担がなくなる可能性がある

• 自分の資産として残る

• 自由にリフォームしやすい

• 老後の住まいを確保できる

などのメリットがあります。

考えたいのは、

60歳・70歳・80歳になったときに、どこで、いくらの住居費を払って暮らすのか

です。

現在の家賃だけで比較するのではなく、

老後まで含めて考えてください。

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50代で家を買う前に確認したい10項目

□ 現在の年齢

□ 金融機関の申込時年齢

□ 完済時年齢

□ 利用できる住宅ローン期間

□ 毎月返済額

□ 退職予定年齢

□ 退職後も残る住宅ローン残高

□ 団信の条件

□ 購入後に残す預貯金

□ 70代でも暮らしやすい物件か

この10項目を数字にすると、

「50代だから買える・買えない」

ではなく、

「自分の場合はどうなのか」

が見えてきます。

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よくある質問

Q. 50代でも住宅ローンは組めますか？

はい。

年齢だけで住宅ローンを利用できないとは限りません。

年収、返済期間、他の借入、健康状態、物件などを含めて金融機関が審査します。

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Q. 50歳でも35年ローンを利用できますか？

金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

例えば【フラット35】では、借入期間は原則「80歳－申込時年齢」と35年の短い方が上限となるため、50代では35年間借りられないケースがあります。

民間金融機関については個別に確認が必要です。

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Q. 50代は頭金を多く入れた方がいいですか？

必ずしもそうとは限りません。

頭金を増やせば借入額は減りますが、老後資金などの手元資金も減ります。

住宅ローンと預貯金の両方を見て判断してください。

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Q. 退職金で住宅ローンを完済する計画でも大丈夫ですか？

選択肢の一つですが、退職金を住宅ローンへ使ったあとに老後資金がどの程度残るのかまで確認する必要があります。

「完済できるか」だけではなく「完済後に暮らせるか」を考えてください。

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Q. 団信に加入できないと住宅ローンは利用できませんか？

住宅ローン商品によって条件が異なります。

団信への加入が融資条件となっている商品もあれば、団信加入が必須ではない住宅ローンもあります。

健康状態に不安がある場合は、早い段階で金融機関へ相談することをおすすめします。

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50代の家探しで一番大切なのは「無理して若い人と同じ買い方をしないこと」

50代だから住宅購入が遅い。

私はそうは思いません。

20代には20代の事情があります。

30代には30代の事情があります。

そして50代には、

50代だからこそ分かっていることがあります。

これからどこで暮らしたいのか。

夫婦二人になったらどのくらいの広さが必要なのか。

どこまで仕事を続けるのか。

老後にどんな生活をしたいのか。

若い頃より人生設計が具体的になっている方も多いです。

だから、

35年ローンを組めないから無理

と考える必要はありません。

必要なのは、

自分の今の年齢・収入・資産・将来設計に合った買い方へ変えること

です。

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まとめ｜50代の住宅購入は「何歳だから」ではなく「どう返すか」で考える

50代でも住宅ローンを利用して家を購入できる可能性は十分あります。

ただし、

若い世代と同じように、

「借りられるだけ借りる」

という考え方はおすすめできません。

確認してほしいのは、

何歳まで借りられるのか。

毎月いくら返すのか。

退職後はいくら残るのか。

老後資金はいくら残すのか。

70代でもその家で暮らせるのか。

です。

住宅ローンは通ることが目的ではありません。

家を買うことも目的ではありません。

購入した家で、これから安心して暮らしていくこと

が目的です。

「もう50代だから」

という理由だけで諦める前に、

まず一度、自分の場合はどのくらいの住宅なら無理なく購入できるのかを数字で確認してみてください。

買わない方がいいという結論になることもあります。

それも正しい判断です。

大切なのは、

年齢だけで決めず、自分たちの人生に合った答えを出すこと

だと私は考えています。

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宝塚市・阪神間で50代から住宅購入を考えている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、住宅購入・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「50代でも住宅ローンが組めるのか知りたい」

「何歳まで返済することになるのか知りたい」

「賃貸のままか、買うか迷っている」

「退職金を使っていいのか分からない」

「老後資金を残して購入できる物件価格を知りたい」

まだ家を買うと決めていない段階でも問題ありません。

まず、

買えるかどうかではなく、買ったあとも安心して暮らせるか

から一緒に整理します。

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この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

住宅ローンの承認だけを目的にせず、退職後の返済や老後資金、購入後の暮らしまで考えた住まい選びを大切にしています。