結論｜住み替えでは「いくらで売るか」と同じくらい「いつまでに売るか」が重要です

住み替えで現在の家を売却するとき、

「少しでも高く売りたい」

と考えるのは当然です。

しかし、一般的な不動産売却と住み替え売却には、大きな違いがあります。

それが、

新居の購入や引渡しという「期限」があること

です。

例えば、

新居の引渡しが3か月後。

現在の家の住宅ローンが残っている。

売却代金を新居購入資金に使う。

という状況であれば、

「高く売れるまで待つ」

という選択ができない場合があります。

販売期間が長引けば、

• 新居の決済資金が足りない

• 二重ローンになる

• 仮住まいが必要になる

• 引っ越しが2回になる

• 最後に急いで価格を下げる

といった問題につながる可能性があります。

だから住み替えでは、

最高値だけを狙うのではなく、「期限内に納得できる条件で売る」こと

が大切です。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住み替えのご相談に携わってきた経験から、住み替え売却で確認してほしい7つのポイントを解説します。

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この記事で分かること

• 住み替え売却が通常の売却と違う理由

• 新居の引渡し日から逆算する方法

• いつ売却活動を始めればいいか

• 高すぎる売出価格が危険な理由

• 売却が長引いた場合の対策

• 仮住まいを避けるためにできること

• 宝塚市で住み替え前に確認したいこと

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1．最初に確認するのは「新居の引渡し日」

住み替え相談で、私が最初に確認することの一つが、

「新しい家はいつ引渡しですか？」

です。

例えば、

新居の引渡し日が12月20日。

現在の家の売却代金を新居購入に使う。

という計画なら、

12月になってから売却を考え始めるのでは遅い可能性があります。

不動産売却には、

売り出す。

問い合わせが入る。

内覧してもらう。

条件交渉をする。

売買契約を締結する。

住宅ローンなどの手続きをする。

残代金を受け取り、引渡す。

という流れがあります。

つまり、

「売買契約が成立する日」と「売却代金を受け取る日」は同じではありません。

住み替えでは、新居の引渡し日に間に合うよう、

現在の家の売却スケジュールを逆算する必要があります。

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2．「売り始める日」ではなく「売り終える日」から考える

通常の売却では、

「まず売り出してみましょう」

と考えることがあります。

しかし住み替えでは、

先に、

「いつまでに売却を完了させたいか」

を決めた方が計画を立てやすくなります。

例えば、

新居引渡し　12月20日

現在の自宅売却の引渡し　12月上旬まで

売買契約　10月～11月頃まで

販売開始　8月～9月頃

というように逆算します。

これはあくまで一例です。

物件や買主の住宅ローン、契約条件などによって期間は変わります。

ただ、

住み替えでは、

売出価格を決める前に、

使える販売期間がどれくらいあるのか

を把握しておくことが重要です。

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3．査定価格と「期限内に売れる価格」は分けて考える

住み替えで特に注意したいのが、

査定額です。

例えば3社に査定を依頼して、

A社　4,500万円

B社　4,200万円

C社　4,000万円

だったとします。

売主様としては、

「4,500万円で売れるなら一番いい」

と思うでしょう。

しかし、

査定価格＝期限内に成約できる価格

ではありません。

例えば、

4,500万円なら半年以上かかる可能性がある。

4,200万円なら3か月程度を見込める。

4,000万円なら早期成約の可能性が高くなる。

というケースもあります。

もちろん実際の売却期間は市場によって変わります。

大切なのは、

「一番高い査定額はいくらか」

だけではなく、

「この価格なら、どのくらいの期間で売れる可能性がありますか？」

まで確認することです。

住み替えでは、

価格と時間をセットで考える必要があります。

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4．最初から安く売る必要はありません

ここまで読むと、

「住み替えなら安く売らないといけないの？」

と思うかもしれません。

そういう意味ではありません。

私がおすすめしているのは、

最初から価格変更のルールを決めておくこと

です。

例えば、

4,280万円で販売開始。

30日後に、

• 問い合わせ件数

• 内覧件数

• 周辺競合物件

• 購入希望者からの反応

を確認する。

問い合わせが十分にあるなら継続。

問い合わせはあるが内覧につながらないなら広告や写真を見直す。

内覧はあるが申込みがないなら価格や物件条件を確認する。

一定期間反応が弱ければ価格を調整する。

という考え方です。

最初から、

「いつ、何を見て、どう判断するか」

を決めておけば、

最後になって突然300万円下げる。

というような判断を避けやすくなります。

住み替え売却では、

最初から安くすることではなく、

残された時間に合わせて販売戦略を修正すること

が大切です。

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5．売れなかった場合の「第2案」を最初に用意する

住み替え計画では、

予定どおり売れるケースだけを考えないことも重要です。

例えば、

「3か月以内に売却する予定」

だったとしても、

不動産なので必ず売れるとは限りません。

そこで最初に、

「予定どおり売れなかったらどうするか」

まで考えておきます。

例えば、

• 売出価格を見直す

• 新居の引渡し時期を相談する

• 仮住まいを検討する

• 買取価格も確認しておく

• 資金計画を再確認する

などです。

特に、

現在の家を売った代金を新居購入資金に使う場合は、

売却が遅れると資金計画そのものに影響します。

住み替えで安心して動くためには、

第一希望の計画と、うまくいかなかった場合の計画を両方持っておくこと

が重要です。

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6．仮住まいは「失敗」ではありません

住み替えでは、

「仮住まいだけは絶対に避けたい」

という方も多くいらっしゃいます。

確かに、

現在の家
↓
賃貸
↓
新居

となれば引っ越しが2回必要です。

さらに、

• 賃貸初期費用

• 家賃

• 引っ越し代

• 荷物の保管費用

• 子どもの生活環境

などの負担が増えます。

可能であれば、

売却した家から新居へ直接引っ越せる方が楽です。

ただし、

仮住まいを絶対に避けることを優先した結果、売却を焦って大きく値下げする

のであれば、どちらの負担が大きいかを比較する必要があります。

例えば、

仮住まいに50万円かかる。

一方、

売却を急ぐことで200万円価格を下げる。

のであれば、

仮住まいを選んだ方が結果的に有利な可能性もあります。

住み替えでは、

「仮住まいをするかしないか」

ではなく、

それぞれの場合に総額でいくら負担が変わるのか

を確認してください。

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7．売却と購入を別々の会社・別々の計画として考えない

住み替えでは、

売却。

購入。

住宅ローン。

引っ越し。

これらがすべてつながっています。

例えば、

売却担当者は、

「高く売りましょう」

と言う。

購入担当者は、

「この物件は人気なので早く契約しましょう」

と言う。

住宅ローン担当者は、

「現在の住宅ローンをどうするか確認してください」

と言う。

それぞれが別々に動くと、

お客様自身が全体のスケジュールを管理しなければならなくなります。

だから住み替えでは、

売却と購入を一つの計画として見ること

が重要です。

現在の家はいくらで売れそうか。

住宅ローンはいくら残っているか。

売却後いくら手元に残るか。

次の家はいくらまで買えるか。

新居はいつ引渡しか。

いつまでに現在の家を売る必要があるか。

ここまで一つにつなげて考えます。

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宝塚市で住み替え売却をするときに確認したいこと

宝塚市内でも、

マンション。

戸建て。

駅近。

駅から距離がある住宅。

平坦地。

坂道のある住宅地。

などによって、売却しやすさは変わります。

例えばマンションなら、

• 最寄り駅

• 駅徒歩

• 築年数

• 階数

• 方角

• 専有面積

• 駐車場

• 管理状態

• 同じマンション内の売出物件

などを確認します。

戸建てなら、

• 土地面積

• 建物状態

• 接道状況

• 駐車台数

• 坂道

• 高低差

• 学校区

• 周辺の新築・中古物件

なども重要になります。

そのため、

「宝塚市なら3か月で売れる」

というように一律には考えられません。

住み替えの場合は、

自宅がいくらで売れるかだけではなく、どのくらいの期間が必要になりそうか

まで確認してください。

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実際に「期限から逆算」して住み替えたご家族

以前、新居の完成時期が決まっているご家族からご相談をいただきました。

最初のお考えは、

「できるだけ高く売りたい」

というものでした。

当然だと思います。

ただ、新居の引渡し時期。

現在の住宅ローン。

売却に使える期間。

売却代金を新居購入へ使う予定。

などを整理していくと、

希望されていた価格で長期間販売する余裕があまりないことが分かりました。

そこで、

単に価格を下げるのではなく、

売り出し時期。

販売価格。

価格を見直すタイミング。

引渡し条件。

を最初から計画しました。

結果として、

希望する期間内に売却でき、

現在の家から新居へ直接引っ越すことができました。

そのとき、

「あのまま価格だけを見ていたら、最後に慌てていたと思います」

と言っていただいたことが印象に残っています。

住み替えでは、

高く売れたかだけで成功を判断することはできません。

新居への移動。

資金。

引っ越し。

家族の生活。

そこまでスムーズにつながって初めて、

良い住み替えだったと言えると思っています。

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住み替え売却前に確認したい10項目

□ 新居の引渡し日を確認した

□ 現在の住宅ローン残高を確認した

□ 自宅の査定を受けた

□ 成約が期待できる価格を確認した

□ 想定売却期間を確認した

□ 売却後の概算手取り額を計算した

□ 価格を見直すタイミングを決めた

□ 売れなかった場合の第2案を考えた

□ 仮住まいにかかる費用を確認した

□ 売却・購入・住宅ローンのスケジュールを一つにまとめた

この10項目を整理しておけば、

住み替え途中で、

「こんなはずではなかった」

となるリスクを減らしやすくなります。

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よくある質問

Q. 住み替えでは何か月前から売却を始めればいいですか？

物件の売却しやすさや新居の状況によって異なります。

新居の引渡しが決まっている場合は、できるだけ早い段階で査定と売却スケジュールを作ることをおすすめします。

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Q. 高く売れるまで待った方がいいですか？

時間に余裕があるなら、高値を狙う戦略も考えられます。

ただし住み替えでは新居の引渡し期限や資金計画があるため、待つことで発生する二重ローンや仮住まいなどの負担も比較してください。

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Q. 仮住まいを必ずしないといけませんか？

必ずではありません。

現在の家の引渡し日と新居の引渡し日を調整できれば、直接引っ越せるケースもあります。

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Q. まだ新居が決まっていなくても査定した方がいいですか？

住み替えを考え始めた段階で、一度査定しておく価値はあります。

現在の家の売却予想価格と住宅ローン残高が分かれば、次に購入できる住宅の予算も考えやすくなります。

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Q. 売れなかった場合に買取へ切り替えることはできますか？

物件や不動産会社によっては買取を検討できるケースがあります。

ただし仲介売却と買取では価格が異なることが一般的なので、住み替え計画を立てる段階で両方の可能性を確認しておくと判断しやすくなります。

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まとめ｜住み替えで大切なのは「高く売ること」だけではありません

住み替え売却では、

少しでも高く売りたい。

という気持ちは当然です。

しかし、

高値を追い続けた結果、

新居の引渡し直前になって売れていない。

二重ローンが始まる。

資金が足りない。

急いで大幅に価格を下げる。

となってしまえば、

結果的に負担が大きくなる可能性があります。

だから住み替えでは、

「いくらで売るか」と「いつまでに売るか」をセットで考えること

が大切です。

まず、

新居の引渡し日。

現在の住宅ローン。

売却後の手取り額。

自宅の想定売却期間。

を確認する。

そこから、

販売開始日。

売出価格。

価格を見直す時期。

売れなかった場合の第2案。

を決める。

住み替えは、

家を売ることが目的ではありません。

新しい家を買うことだけが目的でもありません。

現在の暮らしから次の暮らしへ、家族を無理なくつなぐこと

が本当の目的です。

そのために、

価格だけではなく、

時間と資金まで含めて計画することが大切だと私は考えています。

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宝塚市で住み替え売却を考えている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、不動産売却・住宅購入・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「新居を契約したけれど、今の家をいつ売ればいい？」

「できるだけ高く売りたいけれど期限もある」

「仮住まいは避けたい」

「住宅ローンが残っている」

「売却代金を新居購入へ使いたい」

そんな段階でも問題ありません。

現在の家の査定だけではなく、

売却価格・住宅ローン残高・売却後の手取り・新居の引渡し日・売却スケジュール

まで一緒に整理します。

新居を決める前の段階でも、お気軽にご相談ください。

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この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住み替え・住宅ローン・相続など数多くのご相談をサポート。

住み替えでは「高く売ること」だけを目的にせず、売却期限、新居の引渡し、住宅ローン、売却後の手取りまで含めて、次の暮らしへ無理なくつながる計画を大切にしています。