結論｜事故物件だから「必ず安い」「お得」とは限りません

「事故物件って、やっぱり安いんですか？」

事故物件について話すと、よく聞かれる質問です。

確かに、人の死に関する出来事があった物件では、買主の心理的な抵抗などから価格に影響することがあります。

ただし、

「事故物件なら相場より○％安い」

という一律の基準があるわけではありません。

同じように事故物件と呼ばれていても、

• 何があったのか

• どこで起きたのか

• どれくらい時間が経っているのか

• 特殊清掃などが行われたのか

• 物件そのものの条件

• 立地

• 周辺の需要

• 買主がどのように受け止めるか

によって状況は変わります。

だから事故物件を検討するときは、

「何％安いか」ではなく、「通常ならいくらの物件で、その事情を踏まえて現在の価格に納得できるか」

を見ることが大切です。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買に携わってきた経験から、事故物件を購入する前に確認したい7つのポイントを解説します。

この記事で分かること

• 事故物件は本当に安いのか

• 事故物件の価格に一律の値引率がない理由

• 人が亡くなった家はすべて同じ扱いなのか

• 自然死と告知の考え方

• 売買と賃貸で異なる告知の考え方

• 安い事故物件を買う前に確認したいこと

• 将来売却する場合まで考えた判断方法

1．そもそも「事故物件」とは？

「事故物件」という言葉は一般的によく使われますが、

すべての「人が亡くなった物件」を同じように考えるのは適切ではありません。

例えば、

• 自殺

• 他殺

• 自然死

• 日常生活中の不慮の事故

• 発見まで時間がかかり特殊清掃が行われたケース

では、事情がそれぞれ違います。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産で起きた人の死について、宅地建物取引業者がどのように調査・告知を考えるかが整理されています。

そのため、

「人が亡くなった＝全部同じ事故物件」

と考えるのではなく、

まず何が起きた物件なのかを確認することが重要です。

2．事故物件に「○％安い」という決まりはない

事故物件を探している方の中には、

「相場より30％安ければ買いたい」

「半額くらいになりますか？」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、

事故物件だから一律に何％値下げしなければならない、という決まりはありません。

不動産価格は、

• 駅距離

• 土地・建物の広さ

• 築年数

• 建物状態

• 方角

• 道路条件

• 周辺環境

• 需要

• 売主様の売却事情

など、さまざまな要因で決まります。

そこに、

人の死に関する事情を買主がどの程度気にするのか、

という要素が加わります。

つまり、

事故物件だから安いのではなく、その事情によって購入希望者が減れば価格へ影響する可能性がある

と考える方が実態に近いと思います。

3．「いくら安い？」より通常の相場と比較する

事故物件を検討するとき、

私なら最初に、

その事情がなければ、この物件はいくらくらいなのか

を確認します。

例えば、

同じマンション。

似た階数。

似た面積。

似た向き。

同じような築年数。

の成約事例を見る。

戸建てなら、

近隣の土地相場。

建物状態。

接道。

駅距離。

リフォームの必要性。

なども確認します。

例えば、

通常なら4,000万円前後と考えられる物件が3,700万円で売られている。

このとき、

「300万円安い！」

だけで判断するのではありません。

その300万円という価格差で、自分はその事情を受け入れられるのか。

ここを考えます。

反対に、

周辺相場とほとんど変わらないのであれば、

事故物件という事情を受け入れてまでその物件を選ぶ理由があるのかも確認したいところです。

4．自然死なら必ず告知されるわけではない

ここは誤解されやすい部分です。

国土交通省のガイドラインでは、

対象となる居住用不動産で発生した、

自然死や日常生活の中で起きた不慮の死については、原則として告げなくてもよい

とされています。

例えば、

老衰や病気による自然死。

転倒。

誤嚥。

入浴中の事故などです。

ただし、

自然死などであっても、

発見まで時間がかかり、

特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合には扱いが変わることがあります。

そのため、

「人が亡くなったかどうか」

だけではなく、

死因・発見状況・その後の対応まで確認すること

が重要です。

5．「事故物件は3年経てば告知不要」は売買ではありません

ネットで事故物件について調べると、

「3年経てば告知しなくていい」

という情報を見ることがあります。

ここは注意してください。

国土交通省のガイドラインで「概ね3年」という考え方が示されているのは、一定の賃貸借取引です。

例えば、自然死等以外の死や、特殊清掃等が行われた自然死等について、一定の場合に概ね3年経過後は原則として告げなくてもよいという整理があります。

一方、

売買取引について、一律に「3年経てば告知不要」という期間は設けられていません。

また、買主・借主から事案の有無について質問された場合などは、経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。

事故物件を購入するときは、

ネット上の「3年ルール」だけで判断しないことが大切です。

6．「自分は気にならない」だけでなく家族とも話す

事故物件の購入について、

私は、

内容を理解したうえで本人が気にならないのであれば、選択肢に入れてもいい

と思っています。

例えば、

希望していた駅に近い。

広さが十分ある。

学区を変えなくていい。

予算内。

リフォーム済み。

通常より価格が抑えられている。

こうしたメリットがあるかもしれません。

ただし、

購入する本人が気にならなくても、

配偶者。

子ども。

親。

など、家族が強く気にすることもあります。

これは理屈で、

「気にしなくていい」

と決められる話ではありません。

事故物件についての感じ方に正解はありません。

だからこそ、

契約してから家族に伝えるのではなく、購入前に共有しておく。

これは非常に大切です。

7．将来売却するときまで考えて購入する

事故物件を購入するときに、

もう一つ考えてほしいのが、

出口です。

今、

自分自身は気にならない。

価格にも納得できる。

それでも、

10年後。

20年後。

転勤。

家族構成の変化。

相続。

などで売却する可能性があります。

そのとき、

次の購入希望者が同じように

「まったく気にならない」

とは限りません。

また、将来売却するときの説明の必要性についても、事案の内容や状況によって判断が必要になります。

だから事故物件を買うときは、

「自分が住めるか」だけではなく、「将来売ることになったらどうか」

まで考えてください。

価格が安い理由を理解したうえで、

そのリスクも含めて納得できるか。

ここが重要です。

事故物件を検討するときの価格比較3ステップ

事故物件だから安い。

ではなく、

次の順番で比較してみてください。

STEP1｜通常の市場価格を確認する

近隣の成約事例。

同じマンションの成約事例。

似た条件の売出物件。

などから、

事故等の事情がなかった場合の価格を考えます。

STEP2｜現在の販売価格との差を確認する

通常相場と、

現在販売されている価格の差を確認します。

ここで初めて、

「どの程度価格へ反映されているのか」

を考えます。

STEP3｜その価格差で事情を受け入れられるか考える

最後は、

数字だけではありません。

300万円安い。

500万円安い。

としても、

毎日その家で暮らすのは自分たちです。

価格差と心理的な抵抗を天秤にかけて、それでも住みたいと思えるか。

ここで判断してください。

宝塚市で事故物件を検討するなら立地も分けて考える

宝塚市でも、

宝塚駅。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

など、エリアによって需要や住宅価格は異なります。

事故物件だからといって、

物件本来の価値までなくなるわけではありません。

駅距離。

坂道。

土地。

広さ。

マンションの管理状態。

周辺環境。

学区。

将来の売却。

などは、通常の住宅購入と同じように確認します。

例えば、

事故に関する事情ばかり気にして、

建物状態や周辺環境を確認し忘れる。

これは避けたいところです。

事故物件であっても、不動産としてのチェックポイントは変わりません。

事故物件購入前のチェックリスト

□ 何があった物件なのか確認した

□ いつ発生したのか確認した

□ どこで発生したのか確認した

□ 特殊清掃等の有無を確認した

□ 分からない点を不動産会社へ質問した

□ 周辺の通常の成約相場を確認した

□ 価格差がどの程度あるのか確認した

□ 価格だけでなく物件条件も比較した

□ 家族にも事情を伝えた

□ 自分たちが本当に気にならないか考えた

□ 将来売却する可能性も考えた

□ 契約前に告知内容・説明内容を確認した

こんな買い方には注意してください

「事故物件なら絶対お得」

価格差だけで判断しないでください。

通常相場と比較して、本当に価格へ反映されているのか確認する必要があります。

「安いから何があったかは聞かなくていい」

購入後に気になる可能性があります。

契約前に確認できる情報は確認してください。

「3年以上経っているから関係ない」

売買では一律の3年ルールではありません。

事案の内容によって判断が必要です。

「自分が気にならなければ家族も大丈夫」

事故物件への感じ方は人によって大きく異なります。

家族で共有してから判断してください。

「ずっと住むから売却は考えなくていい」

人生の予定は変わる可能性があります。

将来の売却まで考えて購入する方が安心です。

よくある質問

Q. 事故物件は普通の物件よりどれくらい安いですか？

一律の割合はありません。

事案の内容、物件条件、立地、需要、経過期間などによって価格への影響は異なります。

「事故物件なら○％安い」と決めつけず、周辺の成約相場と比較することをおすすめします。

Q. 人が亡くなった家は全部事故物件として告知されますか？

一律ではありません。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活中の不慮の死は原則として告げなくてもよいとされています。

ただし、特殊清掃等が行われた場合などは扱いが変わることがあります。

Q. 事故物件は3年経てば告知しなくていいですか？

売買について一律にそのようなルールはありません。

「概ね3年」という考え方は一定の賃貸借取引について示されているものです。

Q. 不動産会社に「過去に人が亡くなっていますか？」と質問してもいいですか？

気になるのであれば、契約前に質問してください。

事故物件については、知らないまま購入するより、気になることを確認して納得したうえで判断することが大切です。

Q. 事故物件を買うこと自体は問題ありませんか？

事情を理解し、価格や物件条件にも納得したうえで、自分や家族が気にならないのであれば選択肢の一つです。

ただし将来の売却も含めて検討することをおすすめします。

Q. 安い事故物件なら投資用として買うのはどうですか？

購入価格だけでは判断できません。

賃貸需要、賃料、管理費、修繕費、空室リスク、将来の売却なども含めて収支を確認する必要があります。

まとめ｜事故物件は「安いか」ではなく「価格差に納得できるか」で考える

事故物件を検討するとき、

一番気になるのは、

「どれくらい安いのか」

かもしれません。

ただ、

事故物件だから必ず安い。

○％安ければお得。

という単純な話ではありません。

まず、

何があったのかを確認する。

次に、

通常ならいくらくらいの物件なのかを確認する。

そして、

現在の価格との差を見る。

最後に、

その価格差なら自分たちはその事情を受け入れられるのかを考える。

この順番です。

自分が気にならないなら、

事故物件という理由だけで候補から外す必要はありません。

反対に、

どれだけ安くても、

少しでも気になり続けそうなら、

無理に選ぶ必要もありません。

不動産購入は、

安く買うことだけが成功ではありません。

事情を知ったうえで、自分たちが納得してその家で暮らせること。

そこまで含めて住宅選びだと考えています。

宝塚市で事故物件・中古住宅の購入を検討している方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、不動産購入・売却・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「この事故物件は本当に安い？」

「周辺相場と比べてほしい」

「告知された内容がよく分からない」

「気に入っているけれど買っていいか迷っている」

という段階でもご相談いただけます。

事故物件だから買う。

事故物件だからやめる。

と最初から決めるのではなく、

物件の事情・周辺相場・価格・暮らしやすさ・将来の売却まで確認したうえで判断すること

を大切にしています。

場合によっては、

「価格差を考えても、この物件を無理に選ばなくていい」

とお伝えすることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

知らずに契約するのではなく、納得したうえで住まいを選んでいただきたいと考えています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

事故物件を含む中古住宅の購入では、価格だけを見るのではなく、物件の事情・周辺相場・購入後の暮らし・将来の売却まで確認したうえで判断することを大切にしています。