結論｜家を買うときは「月々払えるか」だけでなく、途中で売ることになった場合も考える

家を買うとき、

「ずっとここに住みたい」

と思うのは自然なことです。

離婚する予定で結婚する人はいません。

転職や転勤を前提に家を買う人も少ないでしょう。

病気。

親の介護。

収入の変化。

家族構成の変化。

これらも、最初から予定できるものではありません。

ただ、

35年。

40年。

50年。

という長い住宅ローンを組むのであれば、

その間に人生が変わる可能性はあります。

だから私は住宅購入の相談で、

「毎月いくら払えますか？」

だけでなく、

「もし5年後・10年後に売ることになったらどうなるか」

も考えるようにしています。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替えのご相談に携わってきた経験から、家を買う前に確認したい「出口」の考え方を解説します。

この記事で分かること

• 家を買う前に将来売却まで考える理由

• 購入価格と将来の売却価格が同じとは限らない理由

• 住宅ローン残債と売却価格の関係

• 50年ローンを利用するときの注意点

• 長期ローンが向く人・慎重に考えたい人

• 注文住宅で売却時に価格差が出る理由

• 人生が変わっても動ける住宅購入の考え方

1．家を買った瞬間から「売る可能性」も始まる

住宅購入時には、

ほとんどの方が、

「この家に長く住む」

つもりだと思います。

もちろん、それでいいと思います。

ただ、

住宅購入後に家を売る理由は、

「家が嫌になったから」

だけではありません。

例えば、

• 転勤

• 転職

• 独立

• 離婚

• 収入減少

• 病気

• 親の介護

• 子どもの進学

• 家族構成の変化

などがあります。

誰もこれを予定して家を買っているわけではありません。

だからこそ、

「絶対に売らない」前提だけで住宅予算を決めない

ことが大切です。

万が一売ることになっても、

生活を立て直せる余地があるか。

ここまで考えておくことが、

長期の住宅ローンでは重要だと思っています。

2．購入価格と売却価格は同じではない

例えば、

7,000万円で家を購入したとします。

すると、

「まだ1年しか住んでいないなら、7,000万円近くで売れるだろう」

と思うかもしれません。

しかし、

7,000万円で買った家が、7,000万円で売れるとは限りません。

不動産市場で次の買主が見るのは、

売主がいくら払ったかではありません。

「この中古住宅に、自分ならいくら払うか」

です。

特に注文住宅では、

購入時に、

• 建物

• 土地

• 設計

• 外構

• オプション

• こだわり設備

• 諸費用

などに多くのお金を使うことがあります。

でも、

売主にとって100万円の価値があるオプションが、

次の買主にとっても100万円の価値になるとは限りません。

つまり、

「かけたお金」と「市場で評価される金額」は別

ということです。

3．売却価格より住宅ローン残債が多いとどうなる？

家を売るときには、

住宅ローン残債を確認します。

例えば、

売却できそうな価格が5,500万円。

住宅ローン残債が6,500万円。

だとすると、

単純には1,000万円の差があります。

さらに、

売却には仲介手数料などの費用がかかる場合もあります。

そのため、

「家を売れば住宅ローンも全部なくなる」

とは限りません。

売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合、

不足分をどうするのかを考える必要があります。

その差が大きいと、

売りたくても簡単に売れない。

ということも起こり得ます。

私は住宅購入で怖いのは、

毎月返済できないことだけではなく、

人生を変えたいときに家が原因で動けなくなること

だと思っています。

4．実例｜23歳・25歳で7,000万円の住宅を購入したご夫婦

実際に相談を受けたご夫婦のお話です。

ご主人23歳。

奥様25歳。

購入したのは、

約7,000万円の注文住宅。

住宅ローンは50年でした。

購入当時は、

もちろんその家で長く暮らすつもりだったと思います。

ところが、

約1年後。

ご夫婦は離婚することになりました。

そこで住宅を売却するために査定したところ、

住宅ローン残債と売却見込み価格の差が大きく、

売却しても約1,500万円不足する見込み

になりました。

まだ築浅です。

住んだ期間も約1年。

それでも、

買った金額と売れる金額には差がありました。

私はこの相談を受けて、

改めて、

「住宅ローンは月々払えるかだけで決めてはいけない」

と強く感じました。

これは、

このご夫婦を責める話ではありません。

離婚を想定して住宅を買う人はいません。

だからこそ、

未来を当てるのではなく、

未来が変わっても動ける余白をつくっておく

ことが大切だと思っています。

5．50年ローンが悪いわけではない

ここは誤解してほしくありません。

私は、

50年ローンそのものが悪いとは考えていません。

返済期間を長くすると、

同じ借入額であれば、

一般的に毎月返済額を抑えやすくなります。

例えば、

5,000万円を年1.0％、元利均等返済、ボーナス返済なしで単純比較すると、

35年返済

月々 約14.1万円

50年返済

月々 約10.6万円

差は約3.5万円です。

※あくまで一定条件での参考計算です。実際の金利や商品条件は金融機関によって異なります。

月3万円以上下がれば、

「これなら買える」

と思うのは自然です。

ただ、

返済期間が長くなることで、

一般的には、

• 総支払利息が増える

• 完済年齢が高くなる

• 長期間住宅ローン残高が残る

という面もあります。

大切なのは、

50年ローンを使うことではなく、50年にしたことで住宅予算まで上げすぎないこと

です。

6．月々の返済額が下がっても、人生のリスクは下がらない

返済期間を長くすれば、

毎月返済額は抑えやすくなります。

でも、

そのことで、

教育費がなくなるわけではありません。

収入が下がる可能性がなくなるわけでもありません。

転職。

病気。

介護。

離婚。

家族構成の変化。

こうした可能性も変わりません。

つまり、

住宅ローンの月額を小さくしても、人生の変化まで小さくなるわけではない

ということです。

だから、

「35年なら月15万円だから厳しい」

「50年なら月11万円だから買える」

だけで判断するのではなく、

その住宅価格自体が本当に自分たちに合っているのかを確認してください。

7．住宅予算は3つに分けて考える

私は住宅購入予算を考えるとき、

大きく3つに分けています。

① 借りられる金額

金融機関の審査上、融資を受けられる金額。

② 今の家計なら返せる金額

現在の収入・生活費から見て返済できる金額。

③ 人生が変わっても立て直しやすい金額

収入変化。

教育費。

転職。

病気。

家族構成の変化。

将来の売却。

まで考えても、一定の余白を残せる金額。

この3つは、

同じとは限りません。

住宅ローン審査で7,000万円借りられる。

だから、

7,000万円の家を買って大丈夫。

とは限らないということです。

私は、

③まで考えた金額が、その家庭にとっての本当の住宅予算に近い

と思っています。

宝塚市で家を買う場合も「出口」は物件ごとに違う

宝塚市でも、

同じ4,000万円の家だから、

将来同じ価格で売れるわけではありません。

例えば、

• 駅距離

• 坂道・高低差

• 土地形状

• 道路条件

• 築年数

• マンションの管理状態

• 周辺の需要

• 学区

• 駐車場

• 将来の買主層

などによって、

売却しやすさは変わります。

宝塚。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

それぞれの地域でも、

物件条件によって評価は違います。

だから、

今住みたいかだけでなく、

将来誰がこの家を買う可能性があるか

も確認します。

永住するつもりでも、

出口を確認しておくことは矛盾ではありません。

人生の選択肢を残すための準備

だと考えています。

注文住宅ほど「自分にとっての価値」と市場価値を分けて考える

注文住宅には、

大きな魅力があります。

自分たちの暮らしに合わせて、

間取り。

設備。

外構。

素材。

収納。

などを選べます。

ただ、

売却するときには注意が必要です。

自分たちにとって最高の間取りが、

次の買主にとっても最高とは限りません。

例えば、

大きな趣味部屋。

特殊な間取り。

高額な造作家具。

こだわった設備。

に費用をかけても、

その金額がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。

注文住宅を否定する話ではありません。

むしろ、

こだわりにお金を使うなら「自分たちが使う価値」として考える

ことが大切です。

将来売却するときに、

全額戻ってくる前提で予算を組まないことです。

家を買う前に確認したい「出口」の3ステップ

STEP1｜購入後の住宅ローン残高をイメージする

5年後。

10年後。

どれくらい残債が残る可能性があるのかを確認します。

STEP2｜将来の売却しやすさを見る

駅距離。

土地。

築年数。

周辺需要。

マンションなら管理状態。

などを確認します。

STEP3｜もし売る場合に生活を立て直せるか考える

売却価格。

住宅ローン残債。

手元資金。

を確認し、

将来売ることになった場合にも選択肢を残せる購入予算かを考えます。

住宅購入前チェックリスト

□ 月々の返済額だけで住宅ローンを決めていない

□ 借入可能額をそのまま住宅予算にしていない

□ 返済期間を長くしたことで予算を上げすぎていない

□ 住宅購入後も貯蓄を残せる

□ 教育費が増えた場合も考えた

□ 収入が減った場合も考えた

□ 完済予定年齢を確認した

□ 購入価格と売却価格が違うと理解している

□ 5年後・10年後の住宅ローン残債も確認した

□ 将来売却しやすい物件か確認した

□ 注文住宅のこだわり費用がそのまま売却価格になるとは考えていない

□ 人生が変わっても動ける余白を残している

こんな住宅購入には注意してください

「50年なら月々払えるから予算を上げる」

月々返済額だけでなく、

総返済額、完済時期、将来の売却まで確認してください。

「新築だから数年後でも同じ価格で売れる」

購入価格と市場での売却価格は別です。

築浅でも価格差が出る可能性があります。

「住宅ローン審査に通ったから安全」

金融機関の融資判断と、

家庭にとって安全な住宅予算は別です。

「ずっと住むから売却価格は気にしなくていい」

将来の予定は変わる可能性があります。

売却する前提ではなくても、

出口を知っておくことには意味があります。

「注文住宅にかけた費用は全部価値として残る」

次の買主が同じ価値を感じるとは限りません。

市場価値とは分けて考えてください。

よくある質問

Q. 50年ローンは危険ですか？

一律に危険とは言えません。

毎月返済額を抑えられるメリットがある一方、

総返済額、完済年齢、長期間残債が残る点なども確認する必要があります。

Q. 若いうちなら50年ローンを組んでも大丈夫ですか？

年齢だけでは判断できません。

借入額、収入、貯蓄、家族構成、教育費、購入物件などを含めて考える必要があります。

Q. 家を買って1年で売ったら大きく損しますか？

必ずそうなるわけではありません。

ただし、

購入価格と売却価格は同じではなく、

売却費用や住宅ローン残債などもあるため、

短期間の売却では資金差が発生する可能性があります。

Q. 売却価格より住宅ローンが多い場合はどうなりますか？

売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合、

不足する金額をどうするのかを金融機関等と確認する必要があります。

そのため購入前から住宅ローン残高と将来の売却可能性を考えておくことが大切です。

Q. 注文住宅は売りにくいですか？

注文住宅だから売れないとは限りません。

ただ、

個人のこだわりが強い間取り・設備などは、

次の買主に同じ金額で評価されるとは限りません。

Q. 家を買う前から売却価格を調べられますか？

正確な将来価格を予測することはできません。

ただし、

現在の成約事例、周辺需要、土地、駅距離、マンション管理状態などから、

将来の売却しやすさを考える材料は確認できます。

まとめ｜家を買う前に「もし売ることになったら？」を一度考える

23歳と25歳。

約7,000万円の注文住宅。

50年ローン。

約1年後に売却相談。

そして、

売却しても住宅ローンを完済するには約1,500万円不足する見込み。

この相談が私の中に強く残っているのは、

50年ローンだったからではありません。

若くして家を買ったからでもありません。

家を買ったときには想像していなかったことが、人生では起こる。

それを改めて感じたからです。

未来を正確に予測することはできません。

だからこそ、

未来を当てるのではなく、

予定が変わっても動ける余白を残す。

住宅購入では、

借りられる金額。

今払える金額。

だけでなく、

人生が変わっても立て直せる金額

まで考えてほしいと思っています。

家は、

人生を豊かにするために買うものです。

家を守るために、

人生の選択肢を失うものではありません。

だから、

家を買うときに守ってほしいのは、

住宅そのものより、

この先も家族が人生を選べる余白

です。

宝塚市で住宅購入・長期住宅ローンを考えている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、住宅購入・住宅ローン・住み替え・売却などのご相談を承っています。

「50年ローンなら欲しい家に届く」

「長く借りれば月々払えそう」

「いくらまでなら安全？」

「将来売る場合も考えて物件を選びたい」

という段階でもご相談いただけます。

物件を購入できるかだけではなく、

住宅ローン残債・将来の売却可能性・教育費・自己資金・収入変化まで含めて、人生に余白を残せる住宅予算

を一緒に整理します。

必要であれば、

「この金額まで借りられても、予算は上げない方がいい」

とお伝えすることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

買った瞬間だけではなく、

5年後・10年後にも選択肢を残せる住宅購入を大切にしています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

住宅購入では、住宅ローン審査に通るかだけでなく、将来の売却、住宅ローン残債、家族の変化まで含めて「予定が変わっても動ける住まい選び」を大切にしています。