結論｜「4,200万円で売れる」と「4,200万円を次の家に使える」はまったく違います

住み替えのご相談で、よくある勘違いがあります。

例えば、

「今の家は4,200万円くらいで売れそうです」

と言われたとします。

そして欲しい家が、

5,600万円。

すると、

「差額1,400万円を借りれば買えますよね？」

と考えてしまうことがあります。

でも、実際の住み替えではそうならないケースが多いです。

なぜなら、

今の家を4,200万円で売っても、

4,200万円がそのまま手元に残るわけではないからです。

現在の住宅ローン。

売却に必要な費用。

購入に必要な費用。

こうしたお金を考える必要があります。

私は住み替え相談で、

「今の家がいくらで売れるか」より先に、「売ったあと実際にいくら残るのか」

を確認します。

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替えのご相談に携わってきた経験から、住み替え前に確認したい資金計画を解説します。

この記事で分かること

• 住み替えで「手残り」を計算する方法

• 査定額と次の家に使える金額の違い

• 住宅ローン残債を確認する理由

• 売却・購入の諸費用の考え方

• 次の住宅ローンはいくら必要になるのか

• 毎月返済額から次の家の予算を決める方法

• 宝塚市で住み替える前に確認したい数字

1．まず「査定額」と「手残り額」を分けて考える

住み替えを始めると、

最初に気になるのは、

今の家はいくらで売れるのか

だと思います。

もちろん大切です。

ただ、

査定額が4,200万円だったからといって、

4,200万円を次の住宅購入へ使えるわけではありません。

基本的な考え方は、

売却価格
－住宅ローン残債
－売却に必要な費用
＝売却後に残るお金

です。

この、

「売却後に残るお金」

を先に把握してから、

次の家の予算を考えます。

2．実例｜4,200万円で売れる家でも手元に残るのは約1,000万円

実際にご相談いただいたご家庭の例です。

現在の家の査定額は、

約4,200万円。

住宅ローン残債は、

約2,980万円。

さらに、

仲介手数料。

登記関係。

引っ越し。

その他、住み替えに伴う費用として、

概算で約220万円を見込んでいました。

すると、

売却想定額

4,200万円

住宅ローン残債

－2,980万円

諸費用

－約220万円

想定手残り

約1,000万円

となります。

つまり、

4,200万円という査定額を見ても、

実際に次の家へ使える自己資金は、

概算で約1,000万円だったということです。

※実際の費用は物件や契約内容、住宅ローン、引っ越し条件などによって異なります。

3．5,600万円の家なら「差額1,400万円」ではない

このご夫婦が検討していた次の住宅は、

5,600万円。

最初は、

「4,200万円で売れるなら、差額1,400万円ですよね？」

という感覚でした。

でも、

次の家へ使える想定資金は、

約1,000万円。

そのため、

単純に物件価格だけを見ると、

5,600万円－1,000万円＝約4,600万円

の住宅ローンを考える必要があります。

さらに実際の購入では、

購入側の諸費用についても確認する必要があります。

だから住み替えでは、

売却価格と次の購入価格の差だけを見てはいけません。

4．査定額は「売却保証額」ではない

もう一つ大切なのが、

査定額＝実際の成約価格ではない

ということです。

今回のケースでは、

当初査定額は約4,200万円でした。

しかし、

実際の成約価格は、

4,050万円。

査定額より150万円低い金額で売却しました。

査定額は、

成約事例。

競合物件。

物件状態。

市場動向。

などから算出する目安です。

実際の売却価格は、

市場の反応や買主との交渉などによって変わります。

だから住み替えでは、

査定額ギリギリで資金計画を組むより、

価格が多少変わっても対応できる余白

を持たせることが大切です。

5．次に確認するのは「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」

今回のケースでは、

約4,600万円の住宅ローンが必要になる計算でした。

もちろん、

その金額を金融機関から借りられるかも確認します。

でも私は、

それより先に、

「毎月いくらなら、住み替え後も無理なく暮らせますか？」

と確認しました。

当時、

現在の住宅ローン返済は、

月約9.2万円。

一方、

当時の条件で約4,600万円を借りると、

返済額は、

月14万円を超える水準

になる試算でした。

差は、

月約5万円。

年間なら、

約60万円。

住宅ローン審査上、

借りられる可能性があったとしても、

それがこのご家庭に合った返済額とは限りません。

6．住み替えでは「今の住宅費」と比較できる

初めて家を買う方と違って、

住み替えの場合には、

すでに現在の住宅費があります。

だから、

かなり現実的な比較ができます。

例えば、

現在9.2万円。

住み替え後14万円。

なら、

毎月約4.8万円増える。

そこで考えるのは、

その差額によって、

• 教育費

• 貯蓄

• 車

• 旅行

• 保険

• 生活費

にどんな影響が出るかです。

今回のご夫婦が希望していたのは、

「高い家を買うこと」

ではありませんでした。

お話を整理すると、

本当に守りたかったのは、

「住み替えたあとも今の生活を大きく崩さないこと」

でした。

だから、

5,600万円の家をどう買うかではなく、

今の暮らしを維持できる住宅予算はいくらなのか

から考え直しました。

7．次の家の予算は「月々の許容額」から逆算する

このご家庭では、

現在の家計。

教育費。

貯蓄。

車。

将来の支出。

などを整理しました。

そして、

住み替え後の住宅ローン返済について、

このご家庭なりの上限を決めました。

その結果、

次の住宅価格は、

4,800万円前後

を一つの目安として考えることになりました。

これは、

「4,800万円なら誰でも安全」

という意味ではありません。

住宅予算は、

家庭ごとに違います。

重要なのは、

欲しい物件の価格から住宅ローンを考えるのではなく、無理のない返済額から購入予算を逆算すること

です。

実際の住み替え結果｜4,050万円で売却、4,720万円で購入

最終的に、

今の家は、

4,050万円で売却。

次に購入した家は、

4,720万円。

最初に検討していた5,600万円の住宅より、

880万円低い住宅になりました。

駅からは少し遠くなりました。

すべての条件を100％満たしたわけではありません。

でも、

住宅ローン返済の増加は、

以前より月約2万円程度に抑えられました。

そして、

教育費として貯めていたお金に手を付けず、

毎月の貯蓄も続けられる形になりました。

家は変わった。

でも、

暮らしは大きく変えなかった。

私は、この住み替えではそこが一番大切だったと思っています。

住み替えで確認したい「3つのお金」

住み替えを考えるなら、

少なくとも次の3つを分けてください。

① 売れる額

今の家が市場でいくらで売れそうか。

② 残る額

売却価格から、

住宅ローン残債や売却費用を差し引いて、

実際にいくら残るのか。

③ 返せる額

次の住宅ローンを、

毎月いくらなら無理なく返せるのか。

この3つをごちゃ混ぜにすると、

住宅予算が大きくずれることがあります。

売れる額 → 残る額 → 返せる額

この順番で考えます。

次の家の購入諸費用も忘れない

住み替えでは、

今の家を売る費用だけでなく、

次の住宅を購入する費用も考える必要があります。

例えば、

• 仲介手数料

• 登記関係費用

• 住宅ローン関連費用

• 火災保険

• 引っ越し

• リフォーム

• 家具・家電

などです。

新築か中古か。

戸建てかマンションか。

利用する住宅ローン。

などによっても変わります。

だから、

「物件価格だけなら買える」

ではなく、

「住み替え全体でいくら必要か」

を確認してください。

売却価格が100万円変わると、次の家の予算も変わる

住み替えでは、

現在の住宅がいくらで売れるかによって、

次の資金計画も変わります。

例えば、

4,200万円で売れる想定だった住宅が、

4,000万円になった。

すると、

手残りも約200万円減る可能性があります。

次の住宅価格を変えないなら、

その分、

借入額や自己資金を調整する必要があります。

だから私は、

次の物件を見る前に、

売却価格が少し下振れした場合も試算する

ことをおすすめしています。

「高い家へ住み替えること」が成功ではない

住み替えとなると、

今より、

広い。

新しい。

駅に近い。

設備がいい。

そんな家が欲しくなると思います。

もちろん、

住み替える以上、

今より満足できる住宅を選びたいですよね。

でも、

家が良くなった代わりに、

旅行を減らす。

教育費を削る。

貯蓄できなくなる。

毎月住宅ローンの不安を抱える。

のであれば、

その住み替えが本当に目的に合っているのか、

一度考えてみてください。

住宅は暮らしを良くするためのものです。

住宅のために、

暮らしそのものを苦しくする必要はありません。

宝塚市で住み替えるなら、エリアごとの価格差も考える

宝塚市でも、

宝塚。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

など、

エリアによって住宅価格は異なります。

希望予算に届かない場合でも、

すぐ住み替えを諦める必要はありません。

例えば、

駅徒歩を少し広げる。

築年数を広げる。

中古＋リフォームを考える。

マンションと戸建てを比較する。

隣駅まで見る。

といった方法があります。

大切なのは、

5,600万円の家を買う方法を探すことではなく、決めた予算の中でどう満足度を上げるか

です。

宝塚市で住み替える前に確認したい8つの数字

私は住み替え相談なら、

最低でも次の数字を確認します。

① 今の家の想定売却価格

いくらで売れる可能性があるか。

② 現在の住宅ローン残債

銀行などで正確な残高を確認します。

③ 売却時の諸費用

売却にいくら必要か。

④ 売却後の手残り

次の住宅へ使える金額。

⑤ 次の住宅価格

物件本体の金額。

⑥ 購入諸費用

次の住宅を取得するための費用。

⑦ 必要な住宅ローン

自己資金を差し引いて計算。

⑧ 毎月返済額

今の住宅費と比較します。

この8つを、

一つの表にして確認すると、

住み替えの全体像がかなり見えやすくなります。

住み替え前チェックリスト

□ 査定額をそのまま自己資金だと思っていない

□ 住宅ローン残債を確認した

□ 売却費用を計算した

□ 売却後の手残りを計算した

□ 査定額より安く売れた場合も試算した

□ 次の家の購入諸費用を確認した

□ 次に必要な住宅ローン額を計算した

□ 毎月返済額を試算した

□ 現在の住宅費との差を確認した

□ 教育費を残せる

□ 毎月の貯蓄を続けられる

□ 住み替え後も現在の生活を大きく崩さない

こんな住み替えには注意してください

「4,000万円で売れるから4,000万円使える」

住宅ローン残債や売却費用を差し引いて考えてください。

「査定額と次の家との差額だけ借りればいい」

次の家に使えるのは、

査定額ではなく実際の手残りです。

「銀行が貸してくれるなら大丈夫」

借入可能額と、

家庭にとって無理なく返せる金額は違います。

「次の物件を決めてから今の家を査定する」

住み替え方法によっては、

現在の家の手残りを先に把握した方が予算を決めやすくなります。

「査定額通りに必ず売れる」

査定額は成約価格を保証するものではありません。

価格が変わった場合の資金計画も確認しておくと安心です。

よくある質問

Q. 住み替えで手元に残る金額はどう計算しますか？

基本的には、

売却価格から住宅ローン残債と売却に必要な費用を差し引いて考えます。

実際の費用は物件や契約条件などによって異なるため、個別に確認してください。

Q. 査定額4,000万円なら次の家に4,000万円使えますか？

通常はそのまま使えるとは限りません。

住宅ローンが残っている場合は返済が必要ですし、売却費用もかかります。

Q. 住宅ローンが残っていても住み替えできますか？

ケースによって可能です。

まず現在の残債、売却想定価格、手残り、次の住宅ローンなどを整理します。

Q. 売却価格が査定額より下がったらどうなりますか？

手残りが減るため、

次の住宅への自己資金や必要借入額が変わる可能性があります。

そのため、複数の売却価格で試算しておく方法があります。

Q. 次の住宅ローンはいくらまで借りればいいですか？

借りられる上限だけではなく、

毎月の返済額、教育費、貯蓄、生活費などを含めて無理のない金額を考えることが大切です。

Q. 宝塚市でまだ売るか買うか決めていなくても相談できますか？

もちろんです。

現在の家の査定と住宅ローン残債から、

「売ったらいくら残るのか」

を確認するだけでも、次の選択肢を考えやすくなります。

まとめ｜住み替えは「売れる額」ではなく「残る額」から考える

住み替えで最初に、

「今の家はいくらで売れる？」

を確認することは大切です。

でも、

そこで終わらないでください。

本当に確認したいのは、

売ったあと、いくら残るか。

です。

今回の実例では、

売却想定額4,200万円。

住宅ローン残債約2,980万円。

諸費用約220万円。

想定手残りは、

約1,000万円。

その状態で、

5,600万円の家を買うなら、

物件価格だけでも約4,600万円の借入を考える必要がありました。

でも、

その返済額では、

このご家庭が大切にしていた生活の余白が小さくなる。

そこで、

欲しい家から予算を決めるのをやめました。

先に、

毎月無理なく返せる金額を決める。

そこから住宅価格を逆算する。

そして最終的には、

今の住宅を4,050万円で売却。

次の住宅を4,720万円で購入しました。

家は変わりました。

でも、

教育費。

貯蓄。

生活。

は大きく崩しませんでした。

住み替えでは、

売れる額。

↓

残る額。

↓

次に借りる額。

↓

毎月返せる額。

この順番で考えてみてください。

高い家へ移ることが、

住み替え成功ではありません。

住み替えたあとも、家族が無理なく暮らせること。

そこまで含めて住み替えだと考えています。

宝塚市で住み替えを考えている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、不動産売却・住み替え・住宅ローンなどのご相談を承っています。

「今の家を売ったら、いくら残る？」

「次はいくらくらいの家を買える？」

「住宅ローンが残っていても住み替えできる？」

「売却と購入、どちらから進めればいい？」

という段階でも大丈夫です。

現在の、

売却想定価格・住宅ローン残債・売却費用・手残り・次の住宅価格・購入費用・住宅ローン・毎月返済額

まで一つにつなげて、

住み替え後の資金計画を整理します。

査定額を高く見せて次の住宅を勧めることが目的ではありません。

場合によっては、

「この価格の家へは住み替えない方がいい」

とお伝えすることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

今の家をいくらで売れるかだけでなく、

その先の暮らしまで含めて住み替えを考えることを大切にしています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

住み替えでは、査定価格だけでなく住宅ローン残債、売却後の手残り、次の住宅ローン、毎月返済額まで整理し、住み替え後の暮らしに無理がない資金計画を大切にしています。