結論｜住宅ローン審査で満額通っても、その金額まで借りる必要はありません

「住宅ローン、希望していた金額まで通りました」

家を探している方にとっては、安心する瞬間だと思います。

4,000万円。

4,500万円。

5,000万円。

金融機関から希望額の承認が出ると、

「この金額までなら家を買って大丈夫なんだ」

と感じることがあります。

でも、

住宅ローン審査で承認された金額と、

実際にその家庭が無理なく返していける金額は、

必ずしも同じではありません。

金融機関が判断しているのは、

「いくらまで融資できるか」

です。

一方、

家を買う人が考えなければいけないのは、

「その住宅ローンを払ったあとも、普通に暮らしていけるか」

です。

宝塚市を中心に17年以上、住宅購入・住宅ローンのご相談に携わってきた経験から、

今回は、

住宅ローンの借入可能額ではなく、本当に無理のない住宅予算を考える方法

を解説します。

この記事で分かること

• 住宅ローン審査額と購入予算の違い

• 住宅ローン以外にかかる住宅費

• マンション購入後に必要な固定費

• 戸建てで準備したい将来の修繕費

• 購入直後に必要になるお金

• 毎月の総住宅費の考え方

• 住宅ローンはいくらまで借りればいいかの判断方法

1．住宅ローンの承認額は「使っていい上限」ではない

例えば、

金融機関から、

「5,000万円まで融資可能です」

と言われたとします。

これは、

金融機関の審査上、

5,000万円まで融資できる可能性があるという意味です。

でも、

5,000万円借りることが、

その家庭にとって最適とは限りません。

同じ年収でも、

生活は家庭によって違います。

例えば、

• 子どもが1人か3人か

• 車が必要か

• 共働きを続ける予定か

• 教育にどの程度お金をかけたいか

• 毎年旅行へ行きたいか

• 趣味を続けたいか

• どのくらい貯蓄したいか

によって、

住宅へ使える金額は変わります。

だから、

「いくら借りられるか」＝「いくら借りても大丈夫」

ではありません。

2．家を買ったあとに払うのは住宅ローンだけではない

住宅購入前は、

どうしても毎月の住宅ローン返済額を見ます。

例えば、

「月11万円なら今の家賃と同じ」

「これなら払えそう」

と思うことがあります。

ただ、

住宅購入後にかかるお金は、

住宅ローンだけではありません。

例えば、

• 固定資産税等

• 火災保険

• 地震保険

• 管理費

• 修繕積立金

• 駐車場代

• 将来の建物修繕

• 設備交換

• 引っ越し

• 家具・家電

などがあります。

毎月払うもの。

年単位で払うもの。

数年後に必要になるもの。

時期は違います。

でも、

すべて住宅を持つことで必要になるお金

です。

私はこれらをまとめて、

「総住宅費」

として考えることをおすすめしています。

3．「住宅ローン月11万円」でも住宅費は11万円とは限らない

例えばマンションを購入し、

住宅ローンが、

月11万円

だったとします。

そこに、

管理費・修繕積立金　3万円

駐車場　1.5万円

固定資産税や保険などを月換算　1万円

とすると、

住宅関連の支出は、

月16.5万円相当

になります。

もちろん、

実際の金額は物件ごとに違います。

でも重要なのは、

住宅ローン11万円＝住宅費11万円

ではないということです。

「今の家賃が11万円だから同じ」

ではなく、

住宅を所有したあと、

毎月・毎年いくら必要になるのかまで見て比較します。

4．マンションは管理費・修繕積立金まで含めて考える

マンションの場合、

住宅ローンに加えて、

一般的に、

• 管理費

• 修繕積立金

• 駐車場代

• その他の使用料

などがあります。

ここで確認したいのは、

現在の金額だけではありません。

特に修繕積立金については、

将来変更される可能性があります。

そのため、

長期修繕計画などを確認し、

• 現在いくらか

• 将来どのような計画になっているか

• 大規模修繕はいつ予定されているか

も確認します。

住宅ローンを家計の限界近くまで借りてしまうと、

住宅ローン以外の費用が増えたとき、

生活の余白が小さくなります。

5．戸建ては「管理費0円」でも修繕費0円ではない

一方、

戸建てでは、

マンションのように毎月、

管理費や修繕積立金を徴収されることは通常ありません。

そのため、

広告上は、

管理費0円。

修繕積立金0円。

と見えます。

でも、

戸建ては修繕が不要という意味ではありません。

長く住めば、

例えば、

• 外壁

• 屋根

• 防水

• 給湯器

• 水回り

• 給排水設備

• その他設備

などに修繕・交換が必要になる可能性があります。

マンションは、

修繕積立金として定期的に負担する。

戸建ては、

自分で将来の費用を準備する。

仕組みが違うだけです。

だから戸建てでも、

住宅ローンを払ったあとに、将来の修繕資金を残せるか

を考えます。

6．家を買った直後の支出も忘れない

住宅購入では、

引渡しまでの費用だけで予算を考えると、

購入後に驚くことがあります。

例えば、

• 引っ越し

• カーテン

• 照明

• エアコン

• 冷蔵庫

• 洗濯機

• ダイニングセット

• ソファ

• 収納用品

• 新築のオプション

• 中古住宅のリフォーム

などです。

一つひとつを見ると、

住宅価格に比べて小さく感じます。

でも、

まとめるとかなりの金額になることがあります。

そのため私は、

頭金をできるだけ多く入れることが必ず正解とは考えていません。

住宅購入後、

手元資金がほとんどなくなるのであれば、

急な出費へ対応しづらくなるからです。

家を買った翌月からも、

生活は続きます。

7．月2万円の違いは年間24万円

住宅購入では、

数千万円という数字を見続けます。

4,000万円。

4,500万円。

5,000万円。

すると、

月2万円。

月3万円。

という差が小さく見えることがあります。

でも、

生活に戻ると違います。

月2万円

年間24万円

月3万円

年間36万円

月4万円

年間48万円

です。

住宅購入後には、

教育費。

車。

旅行。

食費。

光熱費。

老後資金。

貯蓄。

などもあります。

だから、

「あと300万円借りられる」

より、

「毎月あと3万円残せる」

ことの方が、

家庭によっては価値が大きい場合があります。

「借りられる額」より「毎月いくら残したいか」を先に決める

私は住宅購入相談で、

「いくら借りたいですか？」

だけを聞くのではなく、

「家を買ったあと、毎月いくら残したいですか？」

を確認したいと思っています。

例えば、

毎月の、

• 食費

• 教育費

• 車

• 保険

• 趣味

• 旅行

• 貯蓄

を考える。

さらに、

急な支出に対応できる余白も残す。

そこから、

住宅に毎月いくらまで使えるのかを逆算します。

例えば、

住宅ローン審査では4,500万円まで承認された。

でも、

家計から逆算すると、

3,800万円程度が無理なく返せる予算だった。

とします。

この差額700万円は、

「買えなかった700万円」ではありません。

将来の生活を守るために、

「あえて借りなかった700万円」

と考えることもできます。

住宅予算は「住宅ローン」ではなく「総住宅費」で決める

住宅予算を決めるときは、

住宅ローン返済だけを見るのではなく、

次のように考えます。

STEP1｜住宅ローン返済

毎月いくらか。

↓

STEP2｜住宅ローン以外の固定費

マンションなら、

管理費。

修繕積立金。

駐車場など。

↓

STEP3｜年単位の費用を月換算

固定資産税。

保険など。

↓

STEP4｜将来の修繕費

戸建てなどでは、

将来必要になる費用も考えます。

↓

STEP5｜総住宅費を出す

毎月、

住宅に実質いくら使うことになるのかを見る。

↓

STEP6｜生活費・教育費・貯蓄を残せるか確認

ここまで確認してから、

住宅購入予算を決めます。

宝塚市で住宅を比較するときも「販売価格」だけを見ない

宝塚市で住宅購入を考える場合も、

同じ考え方です。

例えば、

A物件

4,000万円のマンション

B物件

4,300万円の戸建て

販売価格だけなら、

マンションの方が300万円安く見えます。

でも、

マンションでは、

管理費。

修繕積立金。

駐車場代。

などがあります。

戸建てでは、

毎月の管理費はなくても、

将来の修繕費が必要です。

だから、

物件価格だけでどちらが安いとは決められません。

宝塚。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

など、

エリアや住宅種別によって条件は変わります。

購入価格ではなく、

その家に住み続けるために、毎月・毎年いくら必要なのか

を比較します。

「住宅ローン審査が通ったから大丈夫」ではない理由

住宅ローン審査が通る。

これは大切です。

でも、

金融機関の審査は、

家族のすべての価値観を判断しているわけではありません。

例えば、

家族旅行へ毎年行きたい。

子どもに習い事をさせたい。

大学資金を準備したい。

車を定期的に買い替えたい。

将来独立したい。

こうしたことまで、

金融機関がすべて決めるわけではありません。

だから、

ローン審査に通った＝家計として安全

とは限りません。

家族の生活設計は、

家族自身で考える必要があります。

住宅購入前に確認したい12項目

□ 住宅ローン返済額だけで予算を決めていない

□ 固定資産税等も考えた

□ 火災保険・地震保険を確認した

□ マンションなら管理費を確認した

□ 修繕積立金を確認した

□ 将来の修繕積立金改定も確認した

□ 駐車場代を確認した

□ 戸建てなら将来の修繕費を考えた

□ 家具・家電の費用を残した

□ 引っ越し費用を残した

□ 購入後も毎月貯蓄できる

□ 急な出費に対応できる現金を残せる

全部確認してから、

「住宅ローンはいくらまでなら大丈夫か」

を考えても遅くありません。

こんな住宅ローンの考え方には注意してください

「満額通ったから、満額まで借りる」

金融機関の融資上限と、

家庭の安全な住宅予算は別です。

「家賃と住宅ローンが同じだから大丈夫」

住宅購入後には、

税金・保険・修繕など別の支出があります。

「戸建てなら管理費がないから安い」

将来の修繕費を自分で準備する必要があります。

「マンションはローンだけ払えればいい」

管理費・修繕積立金・駐車場なども住宅費です。

「頭金は入れられるだけ入れる」

購入後の手元資金まで確認して判断してください。

よくある質問

Q. 住宅ローンはいくらまで借りても大丈夫ですか？

年収だけでは決められません。

生活費、教育費、車、貯蓄、購入後の住宅関連費用などを含めて、

無理なく返済できる金額を考える必要があります。

Q. 審査で5,000万円通ったら5,000万円の家を買っても大丈夫ですか？

必ずしもそうではありません。

5,000万円は金融機関が融資可能と判断した金額であり、

家庭にとって適正な住宅予算とは別です。

Q. 住宅ローン以外に毎月何がかかりますか？

物件によりますが、

マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場など、

戸建てなら将来の修繕費などを考えます。

固定資産税や保険などもあります。

Q. 今の家賃と同じ返済額なら安心ですか？

住宅購入では、

住宅ローン以外の費用があります。

現在の家賃と住宅ローンだけを比較せず、

総住宅費で比較してください。

Q. 頭金を多く入れた方が安全ですか？

借入額を減らせるメリットはあります。

ただし、

購入後の生活資金が不足しないかも確認する必要があります。

Q. 宝塚市で物件がまだ決まっていなくても住宅予算を相談できますか？

もちろんです。

むしろ、

物件を見る前に無理のない総住宅費を整理しておくと、

物件選びの基準を作りやすくなります。

まとめ｜住宅ローンは「いくら借りられるか」より「借りたあといくら残るか」

住宅ローン審査で、

希望額が満額通った。

それは嬉しいことだと思います。

でも、

その金額がそのまま、

買っていい住宅価格

になるとは限りません。

住宅を購入したあとに払うのは、

住宅ローンだけではありません。

固定資産税。

保険。

管理費。

修繕積立金。

駐車場。

将来の修繕。

家具。

家電。

引っ越し。

そして、

教育費。

車。

旅行。

貯蓄。

も続きます。

だから私は、

「いくら借りられるか」

だけではなく、

「全部払ったあと、毎月いくら残るか」

を確認してほしいと思っています。

住宅ローン審査が通ったから大丈夫。

ではなく、

買ったあとも普通に暮らせるから大丈夫。

この違いが、

住宅購入では非常に重要です。

家を買うことがゴールではありません。

その家で、

5年。

10年。

20年。

暮らしていくことが目的です。

住宅ローンを限界まで借りることより、

人生に余白を残すこと。

そこまで含めて住宅予算を考えてみてください。

宝塚市で住宅ローン・住宅購入予算に迷っている方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、住宅購入・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「住宅ローンはいくら借りられる？」

「審査は通ったけど、本当にこの金額で大丈夫？」

「今の家賃と同じくらいなら買っていい？」

「マンションの管理費まで含めると予算はいくら？」

という段階でもご相談いただけます。

住宅ローンだけではなく、

管理費・修繕積立金・税金・保険・駐車場・将来の修繕・教育費・貯蓄まで含めた総住宅費

を整理し、

無理なく暮らせる住宅予算を一緒に考えます。

場合によっては、

「住宅ローンはもっと借りられても、そこまで使わない方がいい」

とお伝えすることもあります。

反対に、

家計を整理した結果、

「思っていたより選択肢を広げても大丈夫」

と分かることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

ローン審査に通る家ではなく、

購入後も安心して暮らせる家を選ぶことを大切にしています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

住宅購入では、金融機関の借入可能額だけではなく、住宅ローン以外の費用や購入後の家計まで含めて、無理なく暮らせる住宅予算を考えることを大切にしています。