結論｜管理費・修繕積立金は「安い＝良い」ではありません

中古マンションをご案内していると、

「このマンション、管理費安いですね」

と言われることがあります。

住宅ローンに加えて、

管理費。

修繕積立金。

駐車場。

毎月支払うお金なので、安い方がうれしいのは当然です。

ただ私は、

「管理費が安いマンション＝良いマンション」

とは考えていません。

むしろ確認したいのは、

「なぜ、この金額でマンションを維持できているのか？」

です。

マンション購入では、自分の部屋だけを所有するわけではありません。

エントランス。

廊下。

エレベーター。

外壁。

屋上。

給排水設備。

駐車場。

などの共用部分を、他の区分所有者と一緒に維持していきます。

室内がどれだけきれいでも、

建物全体の管理や修繕計画に課題があれば、購入後の負担に影響する可能性があります。

宝塚市を中心に17年以上、中古マンションの売買に携わってきた経験から、今回は購入前に確認したいマンションの「お金と管理」7つのポイントを解説します。

この記事で分かること

• 管理費と修繕積立金の違い

• 管理費が安いマンションで確認したいこと

• 修繕積立金を月額だけで判断してはいけない理由

• 長期修繕計画の見方

• 修繕積立金残高の考え方

• 管理組合の総会議事録を見る理由

• 将来負担が増える可能性を確認する方法

1．まず「管理費」と「修繕積立金」の違いを理解する

中古マンションを購入すると、

住宅ローンとは別に、

管理費

と

修繕積立金

を支払うケースが一般的です。

名前が似ているので混同されることがありますが、役割は違います。

管理費

主に日常的な管理に使われます。

例えば、

• 共用部分の清掃

• 共用部分の電気代

• 管理員業務

• エレベーターなどの保守

• 管理会社への委託費

• 共用設備の維持管理

などです。

つまり、

現在のマンションを日常的に維持するためのお金

です。

修繕積立金

こちらは、

将来の大規模な修繕や設備更新などに備えて積み立てるお金です。

例えば、

• 外壁修繕

• 屋上防水

• 共用部分の防水

• 給排水設備

• エレベーター

• その他共用設備の更新

などがあります。

つまり、

将来のマンションを維持するためのお金

です。

どちらも、

安ければ安いほどいい、

というお金ではありません。

2．管理費が安いなら「なぜ安いのか」を確認する

管理費が安いこと自体は悪いことではありません。

合理的にコストを抑えられているマンションもあります。

例えば、

• 共用施設が少ない

• 管理員の勤務形態がシンプル

• エレベーターが少ない

• 機械式駐車場がない

• 管理会社への委託範囲が限定されている

などです。

こうした理由なら、

管理費が低くても不思議ではありません。

反対に、

• 清掃頻度が少ない

• 必要な管理が十分でない

• 管理費の値上げを長期間先送りしている

などの事情がないかも確認したいところです。

だから私は、

「月8,000円だから安い」

では判断しません。

確認したいのは、

その8,000円で、何を管理しているのか

です。

3．修繕積立金は「現在の月額」だけを見ない

中古マンション購入で、

特に確認したいのが修繕積立金です。

例えば、

月8,000円。

月15,000円。

月25,000円。

という数字を見ると、

どうしても、

「安い方が毎月楽」

と感じます。

でも修繕積立金で本当に確認したいのは、

今いくら払うか

だけではありません。

重要なのは、

将来必要になる修繕費を準備できる計画になっているか

です。

現在の金額が低くても、

将来資金が不足すれば、

• 修繕積立金の値上げ

• 段階的な増額

• 一時金の徴収

• 修繕工事の内容や時期の見直し

などが検討される可能性があります。

だから、

「今月いくら？」

だけではなく、

「5年後・10年後はどうなる予定？」

まで確認します。

4．長期修繕計画は「あるか」だけでなく中身を見る

中古マンション購入で、

できるだけ確認したい資料の一つが、

長期修繕計画

です。

長期修繕計画では、

将来、

いつ頃。

どの部分を。

どの程度修繕するのか。

そして、

どのくらいの費用が必要になりそうか。

という計画が整理されています。

確認したいのは、

例えば、

• 次の大規模修繕はいつ頃か

• どんな工事が予定されているか

• 修繕積立金の将来残高

• 積立額の変更予定

• 計画が定期的に見直されているか

などです。

特に大切なのは、

計画と実際のお金の状況が合っているか

です。

大きな工事が近い。

でも積立金に余裕が少ない。

という場合なら、

「不足する場合はどうする予定なのか？」

まで確認したいところです。

5．修繕積立金の残高は「多い・少ない」だけで判断しない

次に確認したいのが、

現在、修繕積立金がどの程度残っているのか

です。

ただし、

残高だけを見て、

「○千万円あるから安心」

とは判断しません。

例えば、

20戸のマンションと、

100戸のマンション。

では、

必要な工事規模が違います。

築10年と築40年でも違います。

さらに、

• エレベーター

• 機械式駐車場

• 給排水設備

• 共用施設

など、

維持する設備によって必要な費用は変わります。

また、

残高が少なく見えても、

直前に大規模修繕を終えたばかりかもしれません。

反対に、

残高が多くても、

翌年に大規模な工事を予定している可能性もあります。

だから、

積立金残高＋今後の工事予定

をセットで確認します。

「総戸数×100万円」を絶対基準にしない

マンションの修繕積立金について、

「総戸数×100万円くらいあれば安心」

という目安を聞くことがあります。

例えば、

50戸なら5,000万円。

100戸なら1億円。

一つの参考として考えることはできます。

ただ私は、

この数字だけでマンションの安全性を判断することはおすすめしません。

なぜなら、

同じ100戸でも、

• 築年数

• 建物規模

• 設備

• 過去の修繕

• 今後の工事

• 機械式駐車場

• エレベーター数

などが違うからです。

本当に見るべきなのは、

「今ある金額」ではなく、「これから必要なお金に対して足りそうか」

です。

6．管理費・修繕積立金の滞納状況も確認する

可能であれば、

管理費や修繕積立金の滞納状況も確認します。

マンションでは、

各区分所有者から集めたお金で、

建物全体を管理していきます。

そのため、

一定の滞納がある場合は、

管理組合の財政状況を判断する材料の一つになります。

もちろん、

滞納がある＝そのマンションを買ってはいけない

ということではありません。

重要なのは、

• 滞納額

• 全体に対する割合

• 長期化しているのか

• 管理組合がどのように対応しているのか

などです。

数字だけではなく、

状況を確認します。

7．総会議事録から「マンションの現在地」を見る

中古マンション購入で、

私がかなり重要だと思っている資料があります。

それが、

管理組合の総会議事録

です。

議事録には、

現在そのマンションで何が話し合われているのかが出てくることがあります。

例えば、

• 修繕積立金の増額

• 管理費の見直し

• 大規模修繕

• 給排水設備

• 機械式駐車場の修理・撤去

• 管理会社の変更

• 共用部分の問題

• 管理規約の変更

などです。

物件広告だけを見ても、

なかなか分からない情報です。

可能であれば、

直近の議事録だけでなく、

複数期確認できると、

さらに分かりやすくなります。

一度だけ出た話なのか。

何年も議論されている問題なのか。

では意味が変わるからです。

修繕積立金が高いマンションなら安心なのか？

ここまで読むと、

「では、管理費や修繕積立金が高いマンションを選べばいい？」

と思うかもしれません。

そうとも限りません。

例えば、

管理費が高い理由が、

• 共用施設が多い

• 管理内容が手厚い

• 管理コストが高い

場合があります。

一方、

修繕積立金が高い場合も、

• 将来の修繕へ十分備えている

• 過去の積立不足を補っている

• 大規模な修繕を予定している

など、

理由はさまざまです。

だから、

安い＝良い

でも、

高い＝安心

でもありません。

見るべきなのは、

「なぜ、その金額なのか」

です。

中古マンションは「部屋」と「建物」の両方を買う

中古マンションの内覧では、

どうしても室内に目がいきます。

キッチン。

リビング。

収納。

お風呂。

リフォーム。

もちろん、

室内も重要です。

ただ、

室内は購入後、

自分たちで変更できる部分もあります。

クロス。

床。

キッチン。

洗面台。

などです。

一方、

マンション全体の、

• 外壁

• 屋上

• エレベーター

• 給排水設備

• エントランス

• 管理組合

• 修繕積立金

は、

自分一人では変えられません。

だから中古マンションでは、

「この部屋が好きか」

だけではなく、

「このマンション全体をこれから所有していくことに納得できるか」

まで考えてほしいと思っています。

毎月3万円の違いは10年間では大きくなる

中古マンションを比較するとき、

住宅価格だけではなく、

毎月の固定費も確認してください。

例えば、

Aマンション

管理費＋修繕積立金
月2万円

Bマンション

管理費＋修繕積立金
月5万円

差は、

月3万円。

年間なら、

36万円。

単純計算で10年間なら、

360万円です。

もちろん、

管理費や修繕積立金は途中で変わる可能性があります。

ただ、

物件価格が同じでも、

毎月の固定費によって家計負担は大きく変わります。

だから私は、

物件価格＋毎月の維持費

で比較します。

宝塚市の中古マンションでも管理状態は一棟ごとに違う

宝塚市にも、

さまざまな中古マンションがあります。

宝塚。

宝塚南口。

逆瀬川。

小林。

仁川。

中山寺。

山本。

など、

エリアも違います。

さらに、

大規模マンション。

低層マンション。

築年数の経過したマンション。

比較的新しいマンション。

と、

建物の特徴も違います。

同じ3,000万円でも、

毎月、

管理費2万円なのか。

4万円なのか。

駐車場はいくらなのか。

今後どんな修繕が予定されているのか。

によって、

購入後の負担は変わります。

だから、

「3,000万円の中古マンション」だけでは比較しません。

住宅ローン。

管理費。

修繕積立金。

駐車場。

今後の修繕。

まで含めて考えます。

購入前に確認したい管理資料

中古マンションを検討するなら、

可能な範囲で次の資料を確認します。

① 長期修繕計画

今後どんな修繕が予定されているのか。

② 管理組合総会議事録

現在どんな問題や計画が話し合われているのか。

③ 修繕履歴

過去にどんな工事を行ったのか。

④ 修繕積立金の状況

現在の残高と将来計画。

⑤ 管理規約・使用細則

マンションで暮らすルール。

⑥ 管理費・修繕積立金の変更予定

今後負担が変わる可能性はないか。

中古マンション購入前チェックリスト

□ 管理費はいくらか

□ 管理費でどんな管理をしているか

□ 修繕積立金はいくらか

□ 修繕積立金の変更予定を確認した

□ 長期修繕計画を確認した

□ 次回の大規模修繕予定を確認した

□ 過去の修繕履歴を確認した

□ 修繕積立金の残高を確認した

□ 滞納状況を確認した

□ 総会議事録を確認した

□ 管理規約を確認した

□ 機械式駐車場など大きな設備を確認した

□ 駐車場代を確認した

□ 住宅ローンを含めた毎月の住宅費を計算した

一つでも、

「そこまで確認していなかった」

という項目があれば、

契約前に確認してみてください。

こんなマンションの選び方には注意してください

「管理費が安いからお得」

まず、

なぜ安いのかを確認してください。

「修繕積立金が安いから毎月楽」

将来の増額予定や長期修繕計画まで確認してください。

「積立金が1億円あるから安心」

予定されている工事やマンション規模によって必要額は異なります。

「室内がリフォーム済みだから安心」

室内状態とマンション全体の管理状態は別です。

「有名なマンションだから管理も大丈夫」

マンションごとに管理状況は違います。

資料で確認することが大切です。

よくある質問

Q. 管理費が安いマンションは避けた方がいいですか？

安いことだけを理由に避ける必要はありません。

共用施設が少ない、管理内容がシンプルなど合理的な理由もあります。

重要なのは、

なぜその金額なのか

を確認することです。

Q. 修繕積立金は安い方がお得ですか？

現在の負担は軽くなりますが、

将来必要な修繕費を十分準備できるかが重要です。

長期修繕計画や将来の変更予定まで確認してください。

Q. 修繕積立金はいくらあれば安心ですか？

一律には決められません。

マンションの戸数、築年数、設備、過去の工事、今後の修繕予定などによって必要額が変わります。

Q. 長期修繕計画では何を見ますか？

次回の大規模修繕、予定工事、必要費用、積立金残高の見込み、将来の積立金変更予定などを確認します。

Q. 総会議事録はなぜ重要ですか？

現在そのマンションで話し合われている問題や、

修繕・管理費・積立金の変更などが記載されていることがあります。

Q. 修繕積立金が高いマンションなら安心ですか？

金額だけでは判断できません。

高くなっている理由や、今後必要な修繕とのバランスを確認する必要があります。

Q. 宝塚市で中古マンションを買う場合、管理資料まで見てもらえますか？

物件購入のご相談では、室内だけでなく、管理費・修繕積立金・長期修繕計画・修繕履歴なども確認しながら購入判断を整理します。

まとめ｜中古マンションは「管理費の安さ」ではなく「管理の中身」で選ぶ

中古マンションを探していて、

「管理費が安い」

「修繕積立金が安い」

となれば、

毎月の負担が軽く見えます。

でも、

安いから良い。

高いから悪い。

とは限りません。

確認したいのは、

管理費は何に使われているのか。

修繕積立金で将来必要なお金を準備できそうか。

長期修繕計画はどうなっているのか。

現在いくら積み立てられているのか。

管理組合では何が話し合われているのか。

です。

そして、

室内を見るだけでなく、

資料を見る。

中古マンションは、

部屋だけを買うものではありません。

そのマンション全体の「これから」も一緒に所有する買い物です。

だから私は、

キッチンやリビングを見るのと同じくらい、

管理費。

修繕積立金。

長期修繕計画。

議事録。

を確認します。

購入後、

「そんな話、知らなかった」

とならないためです。

宝塚市で中古マンションを検討している方へ

ライズ・ステージ株式会社では、宝塚市を中心に伊丹市・西宮市・川西市・芦屋市など阪神間で、中古マンション購入・住宅ローン・住み替えなどのご相談を承っています。

「このマンション、管理費が安いけど大丈夫？」

「修繕積立金は足りている？」

「長期修繕計画のどこを見ればいい？」

「総会議事録を見ても内容が分からない」

という段階でもご相談いただけます。

室内だけではなく、

管理費・修繕積立金・長期修繕計画・修繕履歴・議事録・毎月の総住宅費

まで確認し、

購入後に無理なく所有していけるマンションかを一緒に整理します。

場合によっては、

室内がどれだけ気に入っていても、

管理状況を確認した結果、

「一度立ち止まって考えましょう」

とお伝えすることもあります。

売るためではなく、役に立つため。

部屋だけではなく、

マンション全体を見て購入判断することを大切にしています。

この記事を書いた人

天王寺谷 亮
ライズ・ステージ株式会社 代表取締役

宝塚市を中心に17年以上、不動産売買・住宅ローン・住み替え・相続など数多くのご相談をサポート。

中古マンション購入では、室内や価格だけでなく、管理費・修繕積立金・長期修繕計画・管理組合の状況まで確認し、購入後の負担や将来の売却まで考えた住まい選びを大切にしています。