結論

同じ家なのに、

A社は5,200万円。
B社は4,800万円。

こんな査定結果が出たら、5,200万円の会社を選びたくなると思います。

でも、会社を決める前に一つだけ聞いてください。

「なぜ5,200万円なんですか？」

不動産会社の査定額は、その金額で売れることを保証する数字ではありません。

大切なのは、査定額の高さよりも、その金額になった根拠を説明できるかです。

「5,200万円で売り出せる」と「5,200万円で売れる」は違います

不動産会社の仲介査定では、

・周辺の成約事例
・現在の売出物件
・築年数
・広さ
・駅からの距離
・階数や向き
・室内状態
・土地の形状や接道
・マンションの管理状態

などから査定価格を考えます。

会社によって評価方法や販売戦略が違うため、査定額に差が出ること自体は珍しくありません。

ただし、

査定額＝実際に売れる価格

ではありません。

ここを分けて考えることが、不動産会社選びでは重要です。

高い査定額が悪いわけではありません

「高い査定を出す会社は信用できない」

という話でもありません。

例えば、

・競合物件が少ない
・条件の良い部屋
・眺望や階数に希少性がある
・売却を急いでいない
・直近の成約事例が強い

こうした理由があれば、少し高い価格から販売を始めることもあります。

大切なのは、

「高く売り出す理由」があるかどうか。

5,200万円という数字そのものではなく、その数字の根拠を確認してください。

400万円の差が出たら、ここを聞いてください

例えば、

A社　5,200万円
B社　4,800万円

だったとします。

A社が、

「同じマンションの似た条件の部屋が最近5,050万円で成約しています。今回のお部屋は階数と室内状態が良く、現在競合も少ないため、5,200万円から販売を始める価値があると考えています」

と説明してくれた。

これなら、5,200万円という数字に考え方があります。

一方、

「大丈夫です。うちなら5,200万円で売れます」

だけなら、もう少し詳しく聞いてみてください。

査定額ではなく、その後ろにある理由を見る。

これがポイントです。

「売出価格」と「成約価格」も分けてください

査定を比較するとき、近所の売出物件だけを見るのも注意が必要です。

例えば、

「近所のマンションが5,000万円で売りに出ています」

という情報があったとしても、

5,000万円で売れたわけではありません。

5,000万円は、現在売主さんが希望している価格です。

一方、成約価格は実際に売買が成立した価格です。

そのため査定では、

現在いくらで売り出されているか

だけではなく、

実際にいくらで売れたのか

も確認することが大切です。

査定額より「売却の設計図」を比べる

複数の不動産会社を比較するとき、査定額は一番分かりやすい数字です。

でも、私なら査定額と一緒に次のことも比較します。

① なぜこの査定額なのか

どんな成約事例や競合物件を参考にしたのか。

② いくらで売り出すのか

査定額と実際の売出価格をどう考えているのか。

③ どうやって売るのか

写真、広告、物件の見せ方、購入希望者への伝え方など、最初の販売方法を確認します。

④ 売れなかったらどうするのか

反響をどう分析して、何を改善するのか。

ここまで聞くと、不動産会社ごとの違いがかなり見えてきます。

高く売り出すなら「作戦」まで決める

少し高めから販売を始めること自体は、一つの方法です。

ただし、

「5,200万円で出して、とりあえず様子を見ましょう」

だけではなく、

いつまでその価格で販売するのか。

その間に何を見るのか。

まで決めておくことをおすすめします。

例えば、

・物件ページの閲覧数
・問い合わせ件数
・内覧件数
・購入希望者の反応
・競合物件の動き

を一定期間確認する。

反応が弱ければ、

広告なのか。

写真なのか。

条件なのか。

価格なのか。

原因を考えて次の一手を決めます。

高い売出価格と販売戦略はセットです。

査定を受けたら確認したいチェックリスト

□ 査定額の根拠を聞いた
□ 実際の成約事例を確認した
□ 売出価格と成約価格を分けて見た
□ 比較物件と自宅の違いを説明してもらった
□ 高めに売り出す理由を聞いた
□ 最初の販売方法を確認した
□ 反響をどう報告してもらえるか確認した
□ 売れなかった場合の改善方法を聞いた
□ 値下げする場合の判断基準を確認した

そして最後に、

「なぜ、この査定額なんですか？」

と聞いてみてください。

納得できる答えが返ってくるかどうかは、不動産会社を選ぶ大きな判断材料になります。

専門家コメント｜ライズ・ステージ株式会社 代表取締役 天王寺谷 亮

売主さんにとって、高い査定額が出れば嬉しいのは当然です。

だから私は、

「高い査定を信用しないでください」

とは思っていません。

むしろ本当に5,200万円で売れる可能性があるなら、5,200万円を目指したい。

ただし、そのためには理由と作戦が必要です。

「なぜ5,200万円なのか」

そして、

「5,200万円で反応がなかったら、次に何をするのか」

ここまで説明できて、初めて査定額が販売戦略になります。

査定額は、不動産会社を選ぶための点数ではありません。

売却を始めるための判断材料の一つです。

よくある質問

Q1. 一番高い査定を出した会社に任せれば高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。仲介査定は、その会社がその価格で買い取る保証額ではありません。査定額の根拠や販売方法も比較してください。

Q2. 不動産会社によって査定額が数百万円違うことはありますか？

物件の評価方法や参考にする事例、販売戦略などによって差が出ることがあります。差が大きいほど、その理由を確認することが重要です。

Q3. 査定額と売出価格は同じですか？

必ずしも同じではありません。査定額を参考に、売却期限や売主さんの希望、市場状況などを考えて売出価格を決めます。

Q4. 相場より高く売り出しても大丈夫ですか？

物件や売却条件によっては高めから始める方法もあります。ただし、反響を確認する期間や、その後の対応まで決めておくことが大切です。

Q5. 宝塚市で査定額が適正か相談できますか？

はい。Rise Stage（ライズステージ）では、宝塚市の成約事例や現在の競合物件、物件ごとの条件などを確認しながら査定価格を考えます。

まとめ

A社5,200万円。

B社4,800万円。

この場合、確認してほしいのは400万円の差だけではありません。

「なぜ5,200万円なのか？」

ここです。

成約事例。

競合物件。

自宅の特徴。

販売方法。

市場の状況。

こうした根拠があり、その後の販売戦略まで説明できるなら、高い査定額にも意味があります。

だから、不動産会社を比較するときは、

査定額の高さではなく「査定額＋根拠＋売却戦略」で比較する。

これを覚えておいてください。

Rise Stage（ライズステージ）では、宝塚市を中心に不動産売却・査定のご相談を承っています。

「会社によって査定額が全然違う」
「どの査定額を信用すればいいか分からない」

という段階でもご相談ください。

ライズ・ステージ株式会社
代表取締役　天王寺谷 亮
〒665-0861 兵庫県宝塚市中山寺1-1-3
TEL：0797-86-5600